Начало » Предложение по строительству завода по производству каркасно-панельных домов

Предложение по строительству завода по производству каркасно-панельных домов

Введение

Данное инвестиционное предложение подготовлено ООО «Реформа» по заказу ООО «Медео» (далее Компания). Компания планирует реализацию инвестиционного проекта по строительству в Воронеже завода по производству каркасно-панельных домов.

Подготовка инвестиционного предложения была осуществлена в период с 20 февраля 2007 г. по 11 апреля 2007 г. В подготовке предложения принимали участие сотрудники компании «Реформа» В.Ю. Золотухин (общее руководство, производственный план, финансовый план), С.А. Королева (описание рынка продукции, маркетинговый план), Ю.В. Крестьянинова (сбор вторичной информации, проведение интервью с потенциальными потребителями).

Прогнозные данные и планы Компании, представленные в данном описании, актуальны на март-апрель 2007 г.

Дополнительная информация о проекте может быть предоставлена по запросу.

1.  Исполнительное резюме

  • Компания планирует реализацию инвестиционного проекта по организации производства и строительству в Воронежской области завода по изготовлению домов по каркасно-панельной технологии Экопан.
  • Панельно-каркасная технология Экопан предусматривает строительство объектов недвижимости на основе конструкционных теплоизолирующих панелей (КТП). КТП представляет собой сэндвич-панели с обшивками из ориентированно-стружечной плиты (ОСП, OSB) утеплителем из Эковаты (30 кг/м3, 0,04 Вт/м*К) и арматурой (каркасом) из сухого калиброванного деревянного бруса. Панели, изготовленные по технологии Экопан, позволяют строить все виды сооружений (жилые и нежилые), надстроек на существующих сооружениях (мансардное домостроение).
  • Отличительной особенностью технологии является высокая скорость изготовления и возведения конструкций. Срок строительства дома общей площадью 150-200 кв.м. «под ключ» составляет в среднем 2,5-3 мес.
  • В домах, построенных по технологии Экопан допускаются все виды отопления, вентиляции, электро- и газоснабжения. Проектирование зданий, деревянных изделий и конструкций из сэндвич-панелей основывается на строительных нормах, применяемых на территории РФ.
  • Запуск технологического процесса осуществляется в течение 10-11 дней с момента поставки оборудования.
  • Малоэтажное строительство является одним из перспективных направлений на рынке жилой недвижимости. В 2005 году в Воронежской области доля строительства индивидуального жилья составляла 35% в общем объеме. По оценкам областной администрации, к 2010 доля жилья для индивидуального проживания увеличится до 50%.
  • Основным рынком сбыта изготовленных домов по каркасно-панельной технологии «Экопан» будет являться коттеджный поселок СНТ «Строитель» в 12 км. от г.Воронежа. Застройка и реконструкция данного коттеджного поселка планируется осуществляться в 2007-2009 гг. На начало инвестиционного проекта потребность данного поселка будет составлять 52 незастроенных участка и частичная реконструкция 260 участков. В пессимистическом варианте развития проекта, при отсутствии других покупателей на жилые дома, СНТ «Строитель» может полностью обеспечить спрос 100% от планируемого объема продаж жилых домов до конца 2009 года.
  • Проектные мощности завода по выпуску КТП панелей составляют 32,5 тыс. кв.м общей площади в год при работе в 2 смены. Исходя из проведенного в рамках данной работы анализа рынка, предполагается, что загрузка производственных мощностей компании Заказчика с учетом его потребностей в строительстве составит с 2010 года 67,4% от проектной мощности завода. С 2010 года (выход на планируемую мощность) выручка составит 368,4 млн. руб. в год (без учета НДС).
  • Финансирование инвестиционных затрат планируется осуществить путем привлечения внешнего инвестора. Общая сумма кредита составляет 141 млн. руб. 16,3% внешних инвестиций направляется на приобретение оборудования; 52,9% — на строительство торговой недвижимости для дальнейшей сдачи ее в аренду; 30,8% — на оборотный капитал.
  • Кредитная линия – получение в течение 2-х лет денежных средств неравномерными суммами.
  • Начисление и выплата процентов осуществляется с момента получения первого транша кредита. Выплата основного долга осуществляется равномерными платежами в течение 1,25 лет по прошествии 2,5 лет с момента получения первого транша (т.е. выплата основного долга – со I кв. 2010 года по IIкв. 2011 года).
  • Использование в качестве ставки дисконтирования средневзвешенной стоимости капитала 17% приводит к следующим показателям эффективности инвестиционного проекта: NPV– 231,6 млн.руб.; IRR– 58,9%; простой срок окупаемости – 3,2 года.

2.  ХАРАКТЕРИСТИКА КОМПАНИИ

Холдинговая компания «МЕДЕО» ведет работу в следующих направлениях: аренда недвижимости, производство и реализация питьевой воды, проектные разработки (услуги архитекторов и дизайнеров), розничная торговля.

Информация о Компании, ее учредителях, структуре и организационным возможностям может быть представлена заинтересованным сторонам в рабочем порядке в процессе переговоров по данному инвестиционному проекту.

3.  ОПИСАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

3.1.     Общая характеристика инвестиционного проекта

Инвестиционный проект Компании заключается в строительстве завода и организации производства деревянных каркасно-панельных домов.

Для оценки перспектив реализации данного проекта компания «Реформа» изучила ситуацию на рынке недвижимости в Воронежской области и России в целом, определила существующие технологии каркасного домостроения, проанализировав их специфику, преимущества и ограничения, оценила перспективы продвижения существующих технологии на российском рынке. На основании данных участников и экспертов рынка, представлен общий расчет необходимых инвестиций, возможных доходов и расходов по проекту каркасно-панельного домостроения по технологии «Экопан».

Необходимые производственные площади:

  • цех деревообработки – рекомендуемая площадь 350 кв.м.;
  • цех по производству панелей и конструкционных элементов зданий – рекомендуемая площадь 600 кв.м.;
  • цех по производству Эковаты 400 кв.м.
  • склад открытый либо закрытый – рекомендуемая площадь 400 кв.м.

Холдинговая компания «МЕДЕО» владеет участками земли на территории Воронежа и Воронежской области и расположенными на ней объектами, где возможна организация цехов данного завода:

  • с. Девица, здание 1000 кв.м.
  • СНТ «Строитель», здание 500 кв. м.
  • пр. Патриотов, 28А. здание 600 кв.м.

Технология «Экопан» отличается оптимальной для Заказчика производительностью и приемлемой стоимостью технологической линии и деревообрабатывающего оборудования. Себестоимость готовых домокомплектов относительно невысока, что позволит обеспечить развитие бизнеса Компании.

Компания владеет участком земли на территории СНТ «Строитель». Также Компания принимает непосредственное участие в разработке проекта по реконструкции коттеджного поселка на территории СНТ «Строитель». Благодаря участию в развитии коттеджного поселка у Компании уже существует рынок сбыта каркасно-панельных домов до 2009 года.

Территория коттеджного поселка СНТ «Строитель» находится в 12 км. от г.Воронежа в Семилукском районе в 150 метрах от трассы Воронеж – Курск. Площадь территорий составляет 25 гектар, из них 4,16 гектар – территория общего пользования. Застройка коттеджей планируется с квартальной разбивкой, 5 улиц, прорабатывается вопрос о подводке газоснабжения. 312 участков по 600 кв.м., на каждый участок уже подается вода и электричество. Соответственно, существуют водная станция и электроподстанция.

До 2009 года рядом с территорией СНТ «Строитель» в особо-охраняемой зоне будут построены и введены в эксплуатацию гольф-клуб, конно-спортивный клуб, яхт-клуб, прибрежная зона отдыха с ВИП-домиками на берегу озера. Будет создана вся необходимая инфраструктура, характерная современному коттеджному поселку: асфальтированные дороги улиц и подъезда к трассе, магазины, аптеки и т.д.

3.2.     Инвестиционный план

Инвестиционный проект Компании заключается в строительстве завода по изготовлению деревянных домов по каркасно-панельной технологии на земельных площадях, принадлежащих Компании в г. Воронеже и Воронежской области.

Общая стоимость проекта составляет 171 млн. руб. Стоимость инвестиционных затрат для реализации проекта составляет 127,6 млн. руб.

Вклад Заказчика в проект в виде земельных площадей с существующими на них зданиями, оценивается Заказчиком в 30 млн. руб., что составляет 17,5% от общей стоимости проекта.

Таблица 1. Структура инвестиций проекта

Статья инвестиционных расходов Сумма, тыс. руб.
Оборудование, в т.ч. 23 019
                Оборудование для деревообрабатывающего цеха 1 075
                Оборудование для цеха по производству панелей 3 150
                Нематериальные активы – ПО для работы на оборудовании 375
                Оборудование для производства Эковаты 18 419
Земельные участки, здания и сооружения для производства 30 000
Строительство торговой недвижимости 74 548
Итого инвестиционные затраты: 127 567
Оборотные средства 43 433
Итого стоимость проекта 171 000
Источники финансирования, в т.ч.  
Собственные средства 30 000
Заемные средства 141 000
Итого источники финансирования 171 000

Сроки освоения инвестиционных затрат. Согласно модели проекта, монтажные работы будут произведены в течение одного месяца перед началом интервала планирования финансовой модели (июнь 2007 года). Первый кредитный платеж осуществляется непосредственно перед началом строительства (июнь 2007 года). Производство начинается в первом интервале планирования (с июля 2007 года). Потребность в кредитной линии заканчивается в середине 2009 года, возврат кредитных средств осуществляется равными платежами с января 2010 года по март 2011 года.

К началу 2010 года производство панелей и строительство недвижимости достигнет 36,6% от проектной мощности завода.

В период с июля 2007 года по декабрь 2009 года будет произведено панелей и построено недвижимости в объеме:

  • 16 двухэтажных магазинов в районных центрах Воронежской области общей площадью 1440 кв.м. каждый;
  • 102 коттеджа в коттеджном поселке СНТ «Строитель» в Семилукском районе Воронежской области общей площадью 183 кв.м. каждый.

Магазины после окончания строительства переводятся на баланс предприятия Заказчика и сдаются в аренду операторам розничной торговли.

Коттеджи будут реализоваться сразу после окончания их строительства.

Начиная с января 2010 года будут производиться, строиться и реализовываться только коттеджи в количестве 30 коттеджей ежеквартально. В целях расчета финансовой модели рост объемов строительства коттеджей начиная с января 2010 года до конца расчетной модели (июнь 2012 года) не предусмотрен.

4.  Описание производственного процесса предприятия

4.1.     Производственный процесс предприятия

Для обеспечения технологического процесса по организации производства деревянных каркасно-панельных домов по технологии Ecopan необходимо пять подразделений:

  • Деревообрабатывающее производство;
  • Цех по производству сэндвич-панелей;
  • Цех по изготовлению конструкционных элементов зданий;
  • Цех по производству Эковаты
  • Складское хозяйство.

На деревообрабатывающем производстве обеспечивается проведение необходимых мероприятий по противопожарной обработке, обработке древесины от гниения и т.п. Деятельность деревообрабатывающего производства направлена на обеспечение цеха по производству сэндвич-панелей, цеха по изготовлению конструкционных элементов зданий и строительной площадки деревянными изделиями (досками, деревянными конструктивными элементами и заготовками).

Производство Эковаты в собственном цехе позволяет полностью удовлетворять потребность в теплоизоляционном материале цех по производству сэндвич-панелей.

Для организации деревообрабатывающего производства необходимо наличие следующего оборудования:

  • Сушильная камера;
  • Четырехсторонний станок;
  • Фуговальный станок;
  • Рейсмусовый станок;
  • Многопильный станок.

Если в качестве исходного материала для деревообрабатывающего производства будет использоваться круглый лесоматериал, перечень оборудования будет включать также тельфер и пилораму.

Рекомендуемая площадь для размещения деревообрабатывающего производства составляет 350 кв.м. при высоте цеха 4 м.

В цехе по производству сэндвич-панелей происходит изготовление панелей КТП. В комплект технологической линии входят:

  • Клеенаносящая установка;
  • Вакуумный насос;
  • Вакуумный пресс;
  • Техническая документация на линию и технологию производства и строительства.

Технологическая линия про производству сэндвич-панелей является основой при изготовлении панелей КТП.

Для размещения данного производства требуется площадь, не менее 216 кв.м., при высоте цеха 4 м. Необходимым условием производства являются отопление производственной зоны (не менее +180С), наличие холодного водоснабжения и сжатого воздуха.

В цехе по производству и изготовлению конструкционных элементов зданий происходит раскрой заготовок (сэндвич-панелей), вклеивание и монтаж в них деревянного бруса, а также изготовление других сопутствующих деревянных конструктивных элементов (клееные балки, кронштейны и т.п.)

Площадь для организации данного производства составляет около 216 кв.м, при высоте цеха не ниже 4 м.

Складское хозяйство предназначено для хранения готовых изделий, деревянных конструктивных элементов, заготовок и исходного сырья. Ориентировочная площадь складов составляет около 400 кв.м.

Производство на основе сэндвич-панелей позволяет производить и строить дома, которые отвечают всем строительным нормам на территории России. При наличии производственной базы и небольших затратах на ее переоборудование позволит в течение 10 дней запустить технологический процесс и начать выпуск готовых комплектов домов.

 

1

Рисунок 1. Размещение производства на предприятии

Существующая технология Экопан позволяет использовать в качестве теплоизоляционного материала в сэндвич-панелях различные виды материалов. Учитывая планируемую потребность в теплоизоляционном материале и высокую закупочную стоимость данного материала на российском рынке, в рамках данного бизнес-плана произведен расчет приобретения собственной линии по производству теплоизоляционного материала «Эковата». Данный материал по всем техническим показателям превосходит большинство аналогов, используемых в качестве теплоизоляционного материала (например, пенополистирольную плиту ПСБ-С-25 Г1 t=140 мм).

Приобретение собственной линии по производству Эковаты взамен закупок требуемого теплоизоляционного материала позволяет окупить затраты на приобретение оборудования по производству утеплителя уже через 3 года действия проекта с прогнозными потребностями в Эковате.

Техническое описание цеха по производству Эковаты (рис.2).

Далее приводится краткое описание цеха. Более подробная информация по технологии производства Эковаты содержится в приложении 9.

В шредере (01) сырье измельчается до необходимых для разволакивания размеров и подается с соответствующим количеством противовоспламеняемого вещества (бораты) в дробилку/вихревую мельницу BSH.

В вихревой мельнице (06) одновременно происходят два процесса. С одной стороны, резаная бумага интенсивно и равномерно смешивается с противовоспламеняемым средством. С другой стороны, в процессе постоянного рикошетящего движения ротора и устойчивого к изнашиванию статора в зазоре для измельчения происходит полное расщепление резаной бумаги на волокна. Высокая скорость работы ротора создает в измельчительной камере вихревой поток. Взаимный рикошет частиц в этом вихревом потоке способствует их измельчению и образованию пышных хлопьев.

Готовый продукт пневматически подается через короткий трубопровод (10) на разделительный фильтр (07). В фильтровальной камере наполнитель отделяется от воздуха. Циркуляция воздуха позволяет свести к минимуму его потери, соотношение теплого воздуха в измельчающей мельнице остается постоянным.

Готовая продукция подается по транспортеру (08) на участок упаковки (09), где автоматически производится расфасовка и упаковка в мешки.

2

4.2.     Организационная структура

Организация производства панелей КТП характеризуется наличием технологической линии. Для обеспечения бесперебойного производственного процесса требуется набор высококвалифицированного и ответственного персонала. Организационная структура предприятия представлена на рисунке 3.

3

Рисунок 3. Организационная структура предприятия

Режим работы завода обосновывается наличием возможности круглогодичного обеспечения сырьем и принят следующий:

  • число часов работы в смене — 8
  • число смен работы в сутки — 2
  • продолжительность рабочей недели, дней — 5
  • число дней работы в году — 249

Штатное расписание и фонд заработной платы сотрудников приводится в таблице 2.

Таблица 2. Штатное расписание и фонд заработной платы предприятия

Должность Кол-во* Месячный ФЗП, руб
Административно-управленческий персонал
Директор 1 30 000
Бухгалтер 2 20 000
Сбытовой персонал
Менеджер по продажам 2 30 000
Менеджер по маркетингу и рекламе 1 15 000
Основной производственный персонал
Старший смены 2 30 000
Рабочие по обслуживанию технологической линии 10 80 000
Рабочие деревообрабатывающего производства 6 48 000
Оператор технологической линии 2 24 000
Бригадир СМБ 25 625 000
Рабочие  СМБ 100 1 800 000
Вспомогательный  персонал
Инженер оборудования 1 15 000
Менеджер по снабжению 2 30 000
Кладовщик 2 16 000
Водитель 3 30 000
Сторож 1 6 000
Итого: 160 2 799 000

* — численность указана на момент выхода предприятии по объемам производства и строительства на полную мощность

5.  Характеристика технологий изготовления домов

5.1.     Технологии строительства гражданских зданий

Различные технологии строительства гражданских зданий можно систематизировать по нескольким показателям: по материалу и технологии возведения несущих стен в сочетании с определенной конструктивной системой. Различные строительные системы могут комбинироваться, особенно при строительстве многоэтажных зданий.

Основной показатель эффективности строительной системы – минимальный расход основных конструкционных материалов и трудозатрат.

Одной из наиболее распространенных технологий строительства жилых и общественных зданий является традиционная система с ручной кладкой стен из мелких каменных или керамических блоков. Основные преимущества – возможность проектирования здания любой формы, с различными высотами этажей и разнообразными по размерам и формам проемами, благодаря малым размерам основного элемента стены (кирпича, камня) Стены ручной кладки надежны в эксплуатации, огнестойки, долговечны. Основные недостатки – трудоемкость возведения, зависимость качества кладки от сезона возведения и квалификации каменщика.

Полносборная система с использованием кирпича (камня) основана на монтаже стен из заранее изготовленных кирпичных (каменных) блоков или панелей. В сравнении с ручной кладкой — более прочная конструкция, менее трудоемкая, более короткий срок строительства. Используется для строительства зданий до 20 этажей.

Полносборные здания на основе бетонных и железобетонных элементов возводят по крупноблочной, панельной, каркасно-панельной и объемно-блочной строительным системам. Крупноблочная система строительства аналогична принципу возведения каменных стен – крупные бетонные блоки устанавливают горизонтальными рядами, на растворе, с взаимной перевязкой швов. Более экономична по сравнению с традиционной кирпичной кладкой, но уступает крупнопанельной, поэтому незначительно распространена. Панельная строительная система – в настоящее время наиболее распространена в городском жилищном строительстве при возведении зданий до 30 этажей. Стены монтируют из бетонных панелей высотой в этаж, используют специальные конструкции стыков и связей, устанавливают на цементном растворе. Техническое преимущество – большая пространственная жесткость – возможность использования для многоэтажных зданий, а также сейсмоустойчивость. Каркасно-панельная строительная система включает в себя несущий сборный железобетонный каркас, панельные наружные стены и перекрытия. Применяется при строительстве зданий до 30 этажей. Наиболее распространена в проектировании общественных зданий. В жилищном строительстве уступает по экономическим показателям бескаркасной панельной системе. Объемно-блочная строительная система – предполагает возведение зданий из крупных железобетонных элементов, представляющих жилую комнату или другой отдельных фрагмент здания. Объемно-блочное домостроение экономически эффективно при концентрации строительства, необходимости его осуществления в сжатые сроки, при дефиците рабочей силы. Применяется для строительства гостиниц, спальных корпусов домов отдыха и санаториев, жилых домов до 16 этажей.

Монолитная и сборно-монолитная строительные системы дают возможность возведения зданий любой этажности. Монолитные здания, как правило, бескаркасные, имеют все несущие конструкции из монолитного бетона. Сборно-монолитные – здания, в которых несущие конструкции выполняют частично сборными, частично монолитными. Они могут быть каркасными или бескаркасными.

Данная строительная система динамично развивается и имеет преимущества перед панельной – возможность сооружать здания любой этажности и формы, свободная планировка внутренних помещений, возможность осуществлять строительство на ограниченной территории (например, в центре города). Монолитные здания легче кирпичных, что позволяет уменьшить толщину стен и перекрытий, а значит, и уменьшить материалоемкость фундамента, соответственно удешевляя все строительство. Монолитное строительство дает практически «бесшовную» конструкцию, тем самым, повышая показатели тепло- и звуконепроницаемости, и делает конструкцию более долговечной.

Строительные технологии из деревянных конструкций будут рассмотрены в отдельном параграфе.

Строительные системы с использованием металлических конструкций применяются в малоэтажном строительстве легкометаллических общественных зданий комплектной поставки и в мобильных одноэтажных зданиях из блок-контейнеров различного типа.

5.2.     Технологии частного деревянного домостроения

Строительные системы зданий с несущими конструкциями из дерева служат для возведения жилых и общественных зданий высотой в 1-2 этажа.

Для деревянных домов можно выделить три типа конструкций – в зависимости от того, каким образом нагрузка от кровли и перекрытий передается на основание дома:

  1. Массивная конструкция – стена из бруса или бревна, в которой несущие детали одновременно выполняют и ограждающую функцию.
  2. Каркасная конструкция – конструкция, состоящая из вертикальных стоек, горизонтальных балок и диагональных связей, обеспечивающих пространственную жесткость всего сооружения. В этом случае элементы, выполняющие ограждающую роль, не участвуют в перераспределении нагрузок.
  3. Каркасно-панельная или каркасно-щитовая конструкция –представляет собой деревянную раму с одной или двух сторон обшитую каким-либо жестким плитным материалом. В таких домах плита является элементом, обеспечивающим пространственную жесткость, а детали каркаса – элементами, распределяющими нагрузки. Поскольку они жестко скреплены между собой, то несущие и ограждающие функции не разделяются между деталями.

Существуют также комбинированные системы массивных и каркасных домов.

5.2.1.Дома из массивной древесины

Дома из массивной древесины, их часто называют рубленые дома (срубы), можно разделить на следующие группы:

  1. Срубы бревенчатые:
  • из цельного бревна, ручной рубки;
  • из оцилиндрованного бревна, обработанного машинным способом.
  1. Срубы брусовые:
  • из массивного бруса (простого и профилированного);
  • из клееного бруса.
  1. Из тонких досок, сшитых между собой гвоздями — новая технология изготовления цельнодеревянных стен.

5.2.2.Бревенчатые срубы

Конструкция бревенчатых стен образуется бревнами, уложенными горизонтальными рядами и связанными между собой в углах врубками. Горизонтальный ряд бревен по всему периметру дома называется венцом, а вся конструкция стен дома – срубом. У каждого бревна с нижней стороны вытесывают паз. Этим пазом бревно кладут на круглую поверхность предыдущего бревна и проверяют плотность пригонки. Бревенчатые срубы утепляют (конопатят) дважды: первый раз вчерне, после постановки сруба на место, второй – после прекращения осадки через 1-1,5 года. Утеплителями служат пакля, мох, войлок, льноватин.

Существует несколько видов ручной рубки: норвежская, канадская, традиционная русская. При традиционной русской рубке бревна соединяются в углах замками «в обло» («в чашу») и «в лапу». Для придания стенам устойчивости венцы между собой скрепляют шипами. Основное отличие рубки по-норвежски состоит в том, что вместо круглых бревен применяют овальный полубрус – лафет. Бревна соединяются самозаклинивающимся «норвежским замком», препятствующим возникновению щелей и придающим особую жесткость всей конструкции. Канадская рубка похожа на норвежскую, но применяется для круглых бревен большого диаметра. «Канадская чашка» также образует самозаклинивающееся соединение, более прочное и теплое, нежели обычная круглая.

Оцилиндрованное (обработанное в промышленных условиях) бревно имеет идеальную цилиндрическую форму, что дает возможность изготавливать сруб в заводских условиях. Высокотехнологичное заводское оборудование позволяет изготавливать пазы и замки строго определенной формы с высокой точностью, обеспечивая минимальные зазоры и высокую плотность соединения бревен. Проектирование и деталировка всей конструкции производится с помощью компьютерных программ. В результате заказчик получает полный набор деталей дома, сборка которого занимает сравнительно немного времени и не требует привлечения плотников высокой квалификации.

5.2.3.Брусовые срубы

Технология возведения домов из бруса аналогична строительству бревенчатых домов. Отличия касаются в основном угловых стыков венцов. Брус изготавливают в заводских условиях из бревна, отпиливая четыре канта. Брус бывает различных сечений и формы. Например, одна плоскость бруса может повторять форму бревна, тогда наружные стены дома выглядят как бревенчатые, а внутри стены ровные.

Профилированный брус, в отличие от простого, имеет тепловой замок, позволяя максимально уплотнить горизонтальные швы.

Более современный материал – клееный брус. Его изготавливают на высокотехнологичном оборудовании склеиванием струганных досок – ламелей, получаемых продольным роспуском бревен. Особенность при изготовлении клееного бруса заключается в том, что при склеивании в единый брус направление годовых колец в ламелях задается в противоположные друг от друга стороны. За счет этого клееный брус оказывается более прочным по сравнению с обычным.

Клееный брус позволяет строить дома любых конфигураций и повышенной этажности, может иметь любую длину и позволяет перекрывать большие пролеты, свободно планируя помещение.

5.2.4.Каркасные дома

Основа каркасного дома – это деревянный каркас из пиломатериалов. Для увеличения пролётов помещений может использоваться клееная древесина, но её стоимость существенно выше, чем у цельной древесины. Несущий каркас дома представляет собой жесткую конструкцию из однотипных стоек, балок, подкосов и вспомогательных элементов. Сначала на цоколь или столбовые фундаменты укладывается и крепится нижняя обвязка из досок, брусков или бревен. Затем на смонтированную обвязку устанавливают несущие стойки каркаса с определенным шагом (обычно 600 мм). Для обеспечения необходимой жесткости конструкции устанавливают подкосы и раскосы. По стойкам укладывают верхнюю обвязку, состоящую из двух венцов. В нижний венец верхней обвязки врубают балки перекрытия, а в верхний – стропила. Оконные и дверные коробки крепят к горизонтальным рейкам между несущими стойками.

Наружная стена каркасного дома представляет собой многослойную конструкцию, каждый из слоев которой несет индивидуальную функцию С наружной стороны каркас закрывают фиброцементными, цементно-стружечными (ЦСП) или ориентированно-стружечными (ОСП) плитами, выполняющими функции жесткости и ограждения, с внутренней – досками, фанерой, гипсокартонными, гипсоволокнистыми, древесно-волокнистыми плитами и другими материалами, удовлетворяющими санитарным нормам для жилых помещений.

Для придания стенам теплозащитных свойств пространство между элементами каркаса заполняют утеплителем – рулонами или плитами из минерального и стеклянного волокна или пенополистирола. Между наружной обшивкой и утеплителем прокладывают ветровлагозащитную пленку, а между внутренней обшивкой и утеплителем – пароизоляционную пленку, для защиты утеплителя от увлажнения водяными парами, выходящими с теплым воздухом из помещения.

Снаружи дом обшивают сайдингом, вагонкой, блок- или ленд-хаусом, облицовывают кирпичом или плиткой. При этом образуется вентиляционный зазор, предохраняющий конструкцию от увлажнения.

Классические каркасные (каркасно-обшивные) дома монтируются полностью на строительной площадке. На готовом фундаменте возводится каркас, который затем обшивается и утепляется.

Разновидностью каркасных домов являются каркасно-панельные (или каркасно-щитовые), возводимые из панелей (щитов, модулей) заводского изготовления разной степени готовности. Конструкция панелей (щитов) каркасная многослойная – состоит из деревянного дощатого каркаса-рамки с двухсторонней обшивкой, внутри которого находится ветрозащита, утеплитель и пароизоляция. Кроме того, на стадии изготовления внутри панелей могут быть проложены внутренние инженерные сети (электрические, сантехнические и др.). Прочность и устойчивость каркасно-панельных стен достигается жестким сопряжением обшивок с каркасами панелей, связью панелей поверху и понизу с контурными деревянными обвязками и с панелями перекрытий. Размеры панелей (щитов) могут быть стандартными, а могут изготавливаться в соответствии с размерами конкретного дома. Стены из малых панелей монтируются вручную, для монтажа крупных панелей применяют автомобильные краны.

Строительный процесс возведения каркасного дома быть реализован тремя путями, в зависимости от возможностей строительной фирмы:

Самый простой, но и самый долгий. Это почти кустарное строительство, весь процесс сосредоточен на строительной площадке, куда свозятся все необходимые материалы. Материал поступает в том виде, в каком его продали. Единственное требование – для того, чтобы обеспечить качество и точность строительства, доска должна быть калибрована по сечению. На площадке организуется место для нарезки доски в размер. Из заготовок, полученных на месте, и собираются все конструкции дома. Минимум расходов и капиталовложений, долгое время строительства.

Второй путь – организация участка по подготовке деталей. В этом случае на площадку доставляется комплект деталей, из которого на месте собирается каркас. Рабочие на этом участке занимаются только одной работой, что позволяет добиться максимальной производительности при низких непроизводственных расходах. Скорость сборки возрастает, конечное качество обеспечивается при минимальных издержках.

Описанные способы хороши тем, что позволяют строить дома в местах, куда не может пройти строительная техника – все детали и материалы небольшого веса.

Третий путь – это перенос максимума операций на завод. На производстве организуется практическая полная сборка элементов дома как единых, готовых к установке панелей стен, перекрытий, крыши. Здесь возможны различные уровни автоматизации и комплектации. За счет конвейерной организации сборочного процесса, скорость и качество сборки панелей очень высоко, монтаж готовых панелей достаточно прост, дом монтируется за три-четыре дня, погодные условия влияют на скорость строительства незначительно. В случае если стеновые панели на заводе доведены до полной готовности – установлены окна, наружная и внутренняя отделка, то сроки сдачи готового объекта существенно сокращаются. Недостаток данного способа строительства – строительная площадка должна позволять подъезд грузовика с панелями и установку подъемного крана. Кроме того, если панели поставляются с установленной отделкой, то возникает сложность в создании замкнутого контура пароизоляции.

В большинстве случаев каркасные малоэтажных дома изготавливаются в виде готовых комплектов с разной степенью комплектации, включающей, например, окна, двери, кровельный материал и пол, или только деревянный каркас, элементы конструкции крыши, материал для обшивки каркаса. К каждому комплекту дома прилагается схема монтажа.

Каркасные дома по сравнению с домами из массивной древесины имеют ряд преимуществ.

  1. Основное преимущество каркасной конструкции по сравнению с массивной (рубленой) – экономичность. Каркасная конструкция дает радикальное сокращение расхода древесины и она менее трудоемка.
  2. Каркасная технология не требует использования какого-либо тяжёлого монтажного оборудования, минимизирует трудозатраты.
  3. Возможность строительства в любое время года.
  4. Возможность выполнения сложных конструктивных решений с минимальными затратами.
  5. Лёгкость каркасной конструкции уменьшает нагрузку на фундамент и позволяет значительно удешевить его.
  6. Каркасный дом наиболее устойчив и нечувствителен к сезонным подвижкам фундамента, происходящим вследствие пучения почв.
  7. Каркасный дом обладает высокой сейсмоустойчивостью. Такой дом можно сравнить с системой жёстко связанных коробок, которую разрушить крайне непросто.
  8. Отсутствие усадки каркасного дома. Если дом построен из древесины естественной влажности, то ему необходимо не менее года «отстаиваться» для того, чтобы древесина высохла и бревна приняли необходимую форму, и только по прошествии этого времени можно устанавливать окна и двери. Дом из клееной древесины не требует времени на усадку, поскольку стеновые брусья сделаны из сушеной доски. Однако, в течение года абсолютная влажность окружающего воздуха изменяется в широких пределах, соответственно древесина стен набирает влагу в период водонакопления (осень, зима, весна) и отдает в период высыхания (летом). Набирая влагу, древесина увеличивает свое поперечное сечение на 3-5 %, то есть стена дома высотой 3 метра становится выше на 1-1,5 см. В каркасном доме такой проблемы нет принципиально – все несущие элементы расположены вертикально, поэтому изменений размеров дома при колебании влажности не происходит. Соответственно, в каркасном доме оконные и дверные проемы не изменяют свои размеры.
  9. Каркасно-панельная технология, в соответствии с которой панели стен изготавливаются на заводе, дает большое преимущество – на строительную площадку доставляются готовые, отделанные стены с уже установленными окнами, и возможно даже с проложенными инженерными системами.
  10. Каркасный дом даёт возможность убрать все коммуникации внутрь стен, в доме из массивной древесины сделать это чрезвычайно трудно. Вообще, каркасные дома позволяют установить внутри себя любые инженерные системы – вплоть до систем «умный дом».
  11. В доме из массивной древесины устройство влажных помещений осложнено, необходимо предусматривать конструктивные решения для компенсации изменения размеров помещений. Поскольку в каркасном доме нет деформаций, связанных с увеличением размера деревянных элементов под воздействием влажности воздуха, то облицовка стен кафелем производится так же просто, как и в каменном доме – по основанию из гипсокартона.
  12. В каркасных домах относительно легко производятся отделочные работы. В каркасном доме поверхность стен, полов, потолков получается идеально ровной в силу самой конструкции дома.
  13. Каркасная конструкция имеет высокие теплоизоляционные свойства при относительно низкой толщине стен.
  14. Каркасный дом требует тщательного подхода к утеплению и пароизоляции. Для обеспечения теплозащитных свойств стен используются пористые утеплители – пенополистирол, минеральная, стеклянная и целлюлозная ваты, древесноволокнистые плиты, и т. п. Утеплитель и каркасные конструкции необходимо защищать от увлажнения атмосферной влагой путем устройства пароизоляционного барьера. Кроме того, должна тщательно выдерживаться технология производства работ по утеплению – нигде в конструкциях не должно оставаться ни малейшего пространства без заполнения, все стыки мембран должны проклеиваться специальным скотчем, также как и примыкания мембран к конструкциям. Это усложняет конструкцию каркасного дома по сравнению с домом из массивной древесины.
  15. В случае строительства дома по системе платформа, когда каркас возводится на месте, как единая конструкция, монтаж пароизоляции и ветрозащиты производится не по каждой отдельной стене, а полностью по всему дому единым «полем», что позволяет избежать лишних стыков и нахлестов. При использовании в качестве утеплителя целлюлозной ваты внутренняя пароизоляция не нужна, поскольку сама целлюлозная вата работает как паропроницаемая мембрана. Снаружи в качестве ветрозащиты можно использовать как мягкую ДВП, так и гипсокартон. ДВП будет еще одним слоем утеплителя. Особенности самой целлюлозной ваты и способа ее нанесения обеспечивают абсолютно бесшовное утепление конструкций – нет ни малейшего зазора, в котором может произойти конденсация водяного пара.
  16. Еще одно достоинство каркасной системы — мобильность: если вдруг в ходе строительства изменится задание или в процессе эксплуатации дома хозяин решит поменять существующие инженерные сети, это не вызовет серьезных проблем.
  17. Виду высоких скоростей возведения конструкции, реконструкции зданий могут производиться без отселения жильцов.
  18. При строительстве каркасных домов по панельной технологии достаточно сложно соблюсти плотное примыкание панелей друг к другу, и именно в местах стыков может наблюдается продувание стен.

К недостатку каркасной системы можно отнести то, что специалистов в этой области домостроения не так много, а чтобы получился действительно качественный дом, нужно знать массу нюансов и иметь опыт.

5.3.     Разновидности каркасных технологий в России

В настоящее время на российском строительном рынке множество фирм предлагают потребителю каркасные дома, сделанные по различным технологиям, конструкция которых основана на одинаковом принципе, а отличия заключается в использовании различных материалов и способах возведения домов.

5.3.1.Канадская технология Экопан

В основе строительной технологии Экопан лежит использование конструкционных теплоизоляционных панелей (structural insulated panel) для основных элементов дома: стен, перекрытий и крышевых конструкций. Конструкционная теплоизоляционная панель (КТП или SIP) состоит из деревянного каркаса, обшитого двумя ориентированно-стружечными плитами (ОСП), между которыми под давлением приклеивается слой твердого пенополистирола в качестве утеплителя. Модульные панели различной толщины используются в качестве стен, пола и крышевых конструкций здания.

Преимущества технологии:

  1. Конструкция в 4 раза прочнее обычной деревянно-каркасной;
  2. Производственное оборудование несложное и занимает мало места.
  3. Высокая скорость производства и строительства. Несколько часов требуется для изготовления панелей на дом площадью около 150 м2. Сборка коробки дома с такой площадью выполняется всего за 3-4 дня, что резко сокращает стоимость строительства и сроки ввода дома в эксплуатацию.
  4. Низкая себестоимость. Средняя стоимость строительства силового комплекта дома из КТП составляет 280$ за кв.м. В эту стоимость входят:
    • фундамент дома (монолитный, армированный, малозаглубленный);
    • стеновые КТП;
    • плиты перекрытия (по технологии КТП);
    • крышевые конструкции;
    • кровля (из недорогих материалов).
  5. Панели имеют малый вес, их удобно транспортировать
  6. Благодаря уникальным свойствам ОСП стеновые панели не подвержены впитыванию влаги и гниению.

Панели Экопан могут также использоваться при возведении промышленных и сельскохозяйственных зданий, гостиниц, школ, магазинов и т.п.

Фирмы, работающие по технологии Экопан: ООО «Дубрава» (г. Москва), ООО «Возрождение» (Московская обл.), Твой дом (г. Обнинск)

5.3.2.Технология MiTek

Технология MiTek предназначена для проектирования, изготовленияимонтажа деревянных каркасных конструкций: стеновых панелей, ферм перекрытия, стропильных ферм, решетчатых рам. Данная технология разработана Международной корпорацией MiTek Industries[3]. Ее особенностями являются:

  1. Применение крепежных металлических зубчатых пластин MiTek (МПЗ), позволяющее сократить расход материалов, а соответственно, и вес конструкций. Стандартная МЗП изготавливается из двухсторонней оцинкованной листовой стали со слоем цинка 275 г/м2 , в которой выпрессованы шипы, соединяющие отдельные заготовки.
  2. Применение специального станочного оборудования для запрессовки МЗП в узлах конструкций.
  3. Применение автоматизированного проектирования, которое позволяет в сжатые сроки максимально точно выполнить расчет и подготовить детальную спецификацию всех элементов.

Преимущества технологии:

  1. Минимальная материалоемкость. Расход древесины составляет: для стен 0,05…0,07 м3/(м2 жилой площади); для покрытия 0,03…0,05 м3/(м2 горизонтальной проекции крыши).
  2. Компьютерное проектирование и заводское изготовление конструкций стен и крыши — позволяет выпускать конструкции с точностью размеров до миллиметра, что упрощает сборку конструкций на строительной площадке.
  3. Поставка несущих конструкций на строительную площадку производится готовыми к установке.
  4. Малые сроки строительства. Срок возведения стен и перекрытий здания составляет 50кв.м. жилой площади в день бригадой из 5-6 человек. Срок монтажа каркаса стропильной конструкции, состоящий из деревянных ферм, составляет 30 кв.м. горизонтальной проекции крыши в день бригадой из 4 чел.
  5. Строительство по данной технологии не требует никаких подъемных механизмов, весь монтаж ведется вручную и не требует высококвалифицированного рабочего персонала.
  6. Стропильные фермы, изготовленные по данной технологии, могут иметь безопорный пролет более 30 м, что позволяет использовать их (помимо жилых зданий) в складских, спортивных, сельскохозяйственных и коммерческих сооружениях.

Компании, применяющие технологию MiTek: «Компания Тверская» (г. Москва), Компания «BVK» (г. Красноярск), Русская строительная компания (г. Екатеринбург), СООО «Каркасные строительные технологии» (Белоруссия)

5.3.3.Технология каркасного домостроения по системе «Платформа»

Данная технология разработана финской фирмой «WoodFocus» на основании опыта строительства каркасных домов в Северной Америке.

Особенностью данной технологии является метод строительства, при котором возведение дома состоит из нескольких стадий строительства. При этом нижнее и межэтажное перекрытия являются одновременно рабочими плоскостями, на которые опираются стены данного этажа.При этом нижнее и межэтажное перекрытия являются одновременно рабочими плоскостями, на которые опираются стены данного этажа.

Стадии строительства по системе «Платформа»

  1. На фундаменте собирается нижнее перекрытие – сначала каркас, который впоследствии обшивается, например, фанерой;
  2. На нижнем перекрытии в горизонтальном положении собираются стены первого этажа – каркас, каркас обшивается ветрозащитной плитой;
  3. Затем готовая стена поднимается и устанавливается вертикально;
  4. На стены первого этажа укладываются балки межэтажного перекрытия, и делается настил;
  5. Стены второго этажа собираются на межэтажном перекрытии так же, как до этого стены первого этажа;
  6. Устанавливается стропильная система крыши;
  7. Кровля закрывается гидроизоляцией, стены снаружи обшиваются, например, вагонкой;
  8. Устанавливаются окна, двери, производятся отделочные работы.

На российском рынке по данной технологии работают компании ООО «Стройдром» (г. Москва), ЗАО «Технопарк ЛТА» (г. Санкт-Петербург).

При возведении каркасных домов «Технопарк ЛТА» использует ноу-хау финской технологии: в качестве утеплителя – целлюлозную вату «Ekovilla», для обшивки каркаса – ветрозащитную плиту «Runkoleijona», экспортируемые из Финляндии[5].

«Эковилла» – это экологическая вата, выпускаемая финской компанией с тем же самым названием. Она представляет собой современный абсолютно безвредный для людей утеплитель. Исходным сырьем является газетная бумага. На специальной установке бумага измельчается, туда добавляются абсолютно неагрессивные химические наполнители, и возникает экологическое чудо: продукт на основе газеты абсолютно не горит, обладает очень хорошими показателями теплоемкости, не уступает такому известному утеплителю, как финский «Изовер». Эковату «Эковилла» специальной пушкой в полужидком виде закачивают во внутреннее пространство панелей, заполняют все стыки между панелями. Толщина теплозащитного слоя колеблется от 5 до 20 см. Можно заполнять пространство под кровлей, что также утепляет дом. Застывая, «Эковилла» не только утепляет, но и надежно герметизирует все технологические и случайные щели в конструкции дома. Применение «Эковилла» снимает одну из основных проблем инженера-строителя – защита утеплителя от конденсата. Физико-химическое строение волокон «Эковилла» таково, что на них конденсат не может образоваться, в противоположность волокнам минеральной ваты, поверхность которых идеально подходит для сбора конденсата. При повышении влажности воздуха «Эковилла», как древесный материал, впитывает излишнюю влагу внутрь волокон, при этом объем воздуха внутри стены остается прежним. Если же влага появится внутри стены, утепленной минеральной ватой, то объем воздуха там уменьшится, соответственно, температура понизится, и процесс конденсации приобретает лавинообразный характер.

Второе преимущество «Эковилла» по сравнению с минеральной ватой – это собственно сам способ утепления. «Эковилла»буквально вдувается в полости, подлежащие утеплению, при этом на стеновые конструкции она наносится в смеси с клеем, что приводит к тому, что масса утеплителя прочно приклеивается ко всем деталям стены.

Излишек утеплителя снимается и используется повторно, отходов, как в случае с минеральной ватой — нет. Способ нанесения «Эковилла» позволяет утеплить самые недоступные места, при этом в массе утеплителя нет ни швов, ни зазоров, утеплитель не подвержен усадке. В качестве пароизоляции можно использовать обыкновенную техническую бумагу, а в случае, если в конструкции стены для жесткости применяется фанера, то можно обойтись и без пароизоляционной бумаги.

В дополнение к «Эковилла» в качестве ветрозащиты применяется жесткая плита из древесного волокна. Эта плита не только защищает утеплитель от выдувания, но и служит дополнительным элементом жесткости и утепления. Ветрозащитные плиты из Финляндии изготовлены из древесного волокна, где основным связующим веществом является лигнин, получаемый из древесины. Дополнительно, на стадии изготовления, в древесную массу добавляются смола и воск, которые равномерно пропитывают всю плиту, увеличивая ее прочность и влагостойкость. Ветрозащитные плиты имеют пористую структуру, которая обеспечивает теплосбережение и шумопоглощение. Ветрозащитные плиты толщиной 25 мм, благодаря плотной структуре, придают строительным конструкциям дополнительную прочность, но в то же время они способны пропускать излишек влаги из помещения, что обеспечивает влагообмен и исключает переувлажнение теплоизоляционного слоя.

5.3.4.Технология HAUS-KONZEPT

Данная технология предусматривает производство на заводе быстровозводимых каркасно-панельных деревянных домов из элементов полной заводской готовности с использованием большепролетных клееных деревянных конструкций. Конструкция дома состоит из многослойных панелей на основе деревянного рамного каркаса, обшитого с наружной и внутренней стороны плитами ОСП. Внутреннее пространство панели заполняет базальтовый утеплитель. Кровля и межэтажные перекрытия также собираются из многослойных панелей подобного типа.

Производство панелей осуществляется на оборудовании концерна «Homag» и группы компаний «Weinig» при помощи компьютерной программы фирмы SEMA (Германия). Процесс производства полностью автоматизирован. В заводских условиях изготавливается на 90% готовый дом, производится внутренняя и наружная отделка элементов дома, установка оконных и дверных блоков.

Преимущества технологии:

  1. Автоматизированное проектирование и производство элементов дома.
  2. Полная заводская готовность элементов дома.
  3. Использование большепролетных клееных деревянных конструкций для изготовления несущих элементов.
  4. Быстрый монтаж дома на строительной площадке.

Данную технологию использует компания ООО «HAUS-KONZEPT СОДРУЖЕСТВО» (г. Санкт-Петербург)

5.3.5.Технология Wolf-system

Производственная компания ООО «Вольф Систем Си-Ай-Эс» работает на российском рынке с 1990 года. Совместная производственная компания была организована на базе предприятия ООО «Вольфагролес» с привлечением доли уставного капитала, принадлежащего крупной австрийской строительной фирме «Wolf Systembau GesmbH».

Каркасное домостроение по австрийской технологии «Wolf-system» получило распространение в Европе с 1966 года. За годы существования данная технология претерпела некоторые изменения и модификацию в соответствии с научно-техническим прогрессом в области строительства, но основа ее осталась прежней.

Строительство основано на заводском изготовлении запатентованной конструкции многослойных стеновых панелей и стропильных конструкций с последующей сборкой дома на строительной площадке.

Изготовление каркасов ферм с применением металлических зубчатых пластин позволяет достигать несущую способность деревянной конструкции, сравнимую со сварным металлическим соединением.

Программное обеспечение для эксплуатации оборудования позволяет определить точные геометрические размеры пиломатериала и распределить нагрузку между отдельными группами перекрытия, произвести расчет элементов строительных конструкций. Уникальность технологии позволяет перекрывать пролеты до 24 метров на двух опорах.

Применение технологии «Wolf-system» позволяет сократить сроки строительства жилых домов и удешевить стоимость одного квадратного метра.

Австрийскую технологию «Wolf-system» внедрили в производство такие организации, как ОАО «Бельский ДОК» (Республика Башкортостан, г. Уфа), ООО «КИТ» (г. Екатеринбург), ООО «Стройком» (г. Тюмень)

5.3.6.Технология Nascor

Данная технология разработана канадской компанией NascorInc. Особенностями технологии являются:

  • Система стен Nascor, состоящая из вертикальных двутавровых стоек и соединенного с ними посредством шпонки пенополистирола.
  • Система перекрытий Nascor, основными компонентами которой являются балки и соединительные элементы (хомуты).
  • Фермы крыши – деревянные детали, соединенные металлическими зубчатыми пластинами. Использование данного типа соединения позволяет проектировать неограниченное количество разнообразных углов и вариантов крыш.
  • Соединения с помощью металлических зубчатых пластин, которые позволяют создавать конструкции любой сложности без потери прочности. При этом соединения на МЗП превосходят по прочности аналогичные соединения на клею или гвоздях.
  • Использование лицензионного программного обеспечения.

По данной технологии работает компания ООО «РосНефтеРесурс» (Ростовская обл.)

5.4.     Перспективы развития технологии деревянного каркасного домостроения в России

За рубежом уже давно первенствует каркасная система загородного домостроения. В России эта технология стала активно развиваться в последнее время. По данным проведенных интервью с основными участниками рынка и обзору вторичной информации, каркасное домостроение является перспективным направлением[6].

Виктория Акимова — генеральный директор компании «ДРЕВ КО»:

«Первоначально в СССР активно строились каркасные дома, но в силу несовершенства применяемых материалов (отсутствия эффективных утеплителей, качественных обшивочных материалов) они дискредитировали себя. Теперь, когда на рынке деревянного домостроения появились западные материалы и собственная индустрия строительных материалов получила активное развитие, каркасные дома снова стали актуальны. В настоящее время внедряются новые технологии строительства деревянных домов. Перспектива каркасного домостроения, безусловно, широка. Компания «ДРЕВ КО» возводит каркасные дома, причем каждый проект является индивидуальным».

Теодор Плявинский — представитель СК «СНАРК»:

«Каркасно-щитовые дачные домики выпускали еще советские предприятия, однако их качество оставляло желать лучшего. С тех пор в сознании россиян сложился определенный стереотип: каркасный дом — дешевый, недолговечный и некачественный. Сегодня нам удается успешно бороться с этим предубеждением. Наша компания возводит каркасно-щитовые дома с применением современных строительных материалов и уникальной технологии обработки древесины. Каркас дома представляет собой клееную деревянную конструкцию, которая сопоставима по прочности с конструкцией из металла. Энергосберегающие, надежные, оснащенные современными системами управления коттеджи оригинальной архитектуры нельзя даже сравнивать с дачными домиками 60-80-х годов».

Сергей Вытнов — генеральный директор компании «РосСтрой»:

«Каркасное домостроение популярно в США, Германии и некоторых других зарубежных странах — но там и климат другой. Каркасные дома целесообразно строить в теплых регионах с умеренным климатом, в зонах с благоприятными погодными  условиями, где хозяину будущего коттеджа не придется тратиться на дорогостоящий утеплитель. Кроме того, для российского менталитета характерна тяга ко всему монументальному, основательному. Важна не скорость выполнения работы, а ее качество. Безусловно, каркасное домостроение будет развиваться, но по сравнению с другими областями домостроения значительно менее активно».

Алексей Леонтьев — ИП «Леонтьев и партнеры»:

«Каркасная система домостроения и в нашей стране известна довольно давно, но у российского обывателя исторически сложилось представление о деревянном доме как о брусчатом или бревенчатом. За последнее время появилось много специальной литературы и журнальных статей, посвященных анализу основных достоинств и недостатков каркасной технологии строительства. У человека, решившего построить дом, появилась возможность выбора. Каркасные дома — надежны и экономичны, поэтому все больше наших клиентов отдает предпочтение именно таким коттеджам».

Сергей Бурак — ген. директор «КЕМОПЛАСТ-НЕВА»:

«Динамичное развитие системы каркасного домостроения в США в значительной степени обусловлено высоким уровнем развития систем кредитования и страхования. Там строят так называемые быстровозводимые дома — и часто в ущерб прочностным характеристикам, так как, если дом будет разрушен ураганом, убытки возместит страховая контора. В России ситуация обстоит несколько иначе. Мы живем в стране с богатыми природными ресурсами, где бревна — наиболее доступный материал для строительства и отопления, в то время как во многих зарубежных государствах альтернативы каркасному домостроению просто не существовало и там достигли в этой области совершенства. Можно сказать, что Россия переживает сегодня строительный бум во всех областях загородного домостроения, в том числе и малоэтажного строительства. Полагаю, каркасное домостроение в ближайшие годы станет особенно востребовано. Именно поэтому наша компания уделяет пристальное внимание вопросам каркасного домостроения в России, продвижению и освещению новых технологий и материалов среди архитекторов, проектировщиков и строителей».

По словам генерального директора ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александра Портнова[7], в ближайшее время в России будут построены 14 заводов по производству каркасных домов. Два таких завода весной 2007 года будут введены в эксплуатацию в Ленинградской области, их мощность составит около 1 тыс. домов в год. Ориентировочная цена квадратного метра в таком доме составит около 650 долларов за метр. Под развитие каркасного домостроения местные власти будут выделять земельные участки. В частности, для этих целей уже выделен участок в 300 га под Колпино.

Власти Ханты-Мансийского автономного округа рассчитывают на участие канадской компании Nascor Inc. в развитии проекта строительства индивидуального деревянного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе, сообщает пресс-служба губернатора ХМАО.[8] Соглашение о намерениях было подписано в рамках трехдневной рабочей поездки делегации правительства ХМАО в Калгари (Канада).

ООО «Корпорация «Перспектива» планирует строительство завода по производству деревянных каркасов для строительства домов в Пермском крае до августа 2007 года.[9]

На заводе предполагается изготовлять до 1000 комплектов домов год. Каркасы будут выпускаться по лицензионной технологии канадской фирмы Nascor, данная технология позволяет изготовлять деревянные дома до 4 этажей и строить их за 3-4 месяца.

Инвестиции в покупку технологии и строительство завода составят около 100 млн. рублей, запуск производства планируется до 1 июля 2007 года.

По данным проведенных интервью с основными участниками рынка, на сегодняшний день основной объем производства занимают социальные заказы. К примеру, компания ООО «Северный дом», г. Санкт-Петербург, осуществляет строительство фельдшерско-акушерских пунктов, площадью 300 кв.м. На сегодняшний день введено 16 объектов, в стадии строительства находятся еще 17.  Также ведется замена дачного фонда «Солнечное-2» и строительство коттеджного поселка  (таунхаусы) «Янино» по программе «Доступное жилье».

Компания ООО «HAUS-KONZEPTСОДРУЖЕСТВО», г. Санкт-Петербург по заказу администрации новых здания на загородной базе отдыха Детского дома № 6.

Помимо социальных заказов, покупателями комплектов домов являются индивидуальные застройщики, корпоративные клиенты, строительные организации.

По оценкам экспертов, на долю деревянного каркасного домостроения в Москве и Санкт-Петербурге приходится от 30% до 40% строящегося малоэтажного жилья. В ближайшей перспективе прогнозируется увеличение объемов строительства деревянных домов по каркасной технологии.

Высокая скорость возведения и более низкая цена по сравнению с традиционными формами жилого строительства вызывает заинтересованность населения к деревянным каркасным домам, что отмечается ростом заказов у производителей готовых комплектов домов.

Залогом успеха развития каркасного домостроения по мнению начальника отдела продаж ООО «РегионСтрой», г. Санкт-Петербург Богданович Н.Н. является соблюдение технологического процесса и норм расхода сырья и материалов, что обеспечивает высокое качество домов.

6.  АНАЛИЗ РЫНКА

6.1.     Общая характеристика рынка недвижимости в России

Улучшение качества жизни россиян декларируется как одна из приоритетных целей Правительства РФ. В рамках этой цели реализуются различные национальные проекты, одним из которых является национальный проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». Согласно этому проекту, в планах российского государства — увеличить объем жилищного строительства к 2010 г. до 80 млн. кв. м. жилья.

Основными материалами для строительства домов считаются кирпич, бетон и дерево. До недавнего времени в представлении россиян превалировало мнение, что дома, в том числе и дачные, необходимо строить «основательно», то есть из кирпича и бетона.

По данным за 2005 г. доля малоэтажного жилищного строительства в России составляет 44,4% (19,4 млн. кв.м. общей площади), из них 7,5% приходится на деревянное домостроение (1,46 млн.кв.м. общей площади). В качестве возможного развития принято, что к 2010 г. эти показатели возрастут и составят 50% и 21% соответственно. С учетом планов Правительства РФ по увеличению объема жилищного строительства к 2010 г. объем малоэтажного деревянного домостроения составит 8,4 млн. кв.м. общей площади.

Однако дерево как материал для строительства домов в России пока используется в несравнимо меньших количествах, чем в других государствах с богатыми лесными ресурсами, к каким относится и Россия. Так, например, в Северной Америке, Японии и Австралии на 1 кв. м жилья используется от 0,5 до 0,7 куб. м древесных материалов, в то время как в России этот показатель равен 0,03 куб. м на 1 кв. м. Тем не менее, в последнее время наметилась тенденция роста темпов строительства малоэтажных деревянных домов и в России.

6.2.     Рынок жилой недвижимости Воронежской области

Воронежская область является одной из лидирующих в Центральном федеральном округе по объемам строительства жилых домов: в 2005 году в было введено 769,3 тыс. кв.м., что на 9,5% больше показателя 2004 г.[13] По вводу жилья на душу населения область занимает 14 место в России, 5 – в ЦФО, и 3 место в ЦЧР.

Воронежская область является одним из крупных субъектов Российской Федерации. Она занимает территорию 52,4 тыс. км, простираясь на 277, 5 км с севера на юг и на 353 км с запада на восток. Численность ее населения на 01.01.2006 г. составила 2313,6 тыс. человек. В области 32 сельских района, 15 городов, из них 3 областного подчинения, 21 поселок городского типа, 488 сельсоветов.

Воронежская область расположена в центре Европейской части России, в бассейне среднего течения реки Дон. Удачное географическое положение располагает к тому, что многие жители Северного региона, а также увольняющиеся военнослужащие выбирают Воронежскую область местом постоянного проживания. Миграционный прирост за январь-декабрь 2005 года составил 3176 человек. Воронежская область находится на втором месте (первое место занимает Московская область) по количеству приобретенных квартир по программе «государственные жилищные сертификаты». Данная программа является одним из направлений национального проекта «доступное жилье – гражданам России». В данной программе участвуют офицеры вооруженных сил, уволенные с военной службы и из органов внутренних дел, а также участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС. В 2005 году в Воронежской области для данной категории граждан было приобретено 204 квартиры.

Областная администрация планирует ежегодно возводить около 1 млн. кв. м жилья в год. По данным журнала недвижимости «Парадный подъезд» (интервью с вице-губернатором Воронежской области Цапиным А.Н.) к 2010 году в Воронежской области планируется возводить 1,5 миллиона квадратных метров жилья в год.

Строительство индивидуальными застройщиками в Воронежской области в 2005 году сократилось на 1,1% и объем общей площади введенных жилых домов составил 252,8 тыс. кв.м. По мнению вице-губернатора Воронежской области А.Н. Цапина, для успешной реализации программы обеспечения доступным жильем жителей Воронежа и области, необходимо увеличить объемы строительства и изыскать резервы для удешевления жилья. Одним из способов является применение современных технологий строительства и использование современных строительных материалов. В 2005 году в Воронежской области доля строительства индивидуального жилья составляла 35% в общем объеме. По оценкам областной администрации, к 2010 доля жилья для индивидуального проживания увеличится до 50%.

По данным исследования рынка жилой недвижимости, проведенным компанией «Реформа» в январе 2007 года, 60% домохозяйств города Воронежа в ближайшие 5 лет собираются изменить свои текущие жилищные условия, причем 28% домохозяйств рассматривают возможность приобретения индивидуального жилья (частного дома, коттеджа).

В настоящее время строительство доступного жилья в Воронежской области ведется в поселке Нечаевка Новоусманского района Воронежской области. Будут построены одно- и двухэтажные деревянные дома по современной каркасно-панельной технологии. Застройщиком является группа компаний «Дома народу».

6.3.     Рыночные цены

Национальная программа «Доступное жилье – гражданам России» направлена на увеличение жилплощади на душу населения. В рамках успешной реализации предусматривается увеличение объемов строительства. Приоритетной задачей является изыскание резервов снижения стоимости квадратного метра жилья. В последнее время наблюдается тенденция подорожания строительных материалов (железобетона, силикатного кирпича, растворов и т.п.), что закономерно привело к повышению цен на квартиры и дома. Альтернативным вариантом удешевления стоимости жилья при неизменном уровне качества является развитие деревянного домостроения.

Активное развитие деревянного домостроения наблюдается на территории г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Москвы и Московской области, Архангельской, Пермской, Тверской, Тюменской, Мурманской областей, в Южно-Сахалинском регионе. Данное обстоятельство, прежде всего, объясняется близким расположением к источниками сырьевой базы. По данным проведенных интервью с основными участниками рынка, российские производители осуществляют экспортные поставки в Болгарию, Данию, Швецию, Ригу, Украину.  В настоящее время перспективные технологии деревянного домостроения развиваются в Центрально-Черноземном и южном регионах.

Изготовлением и строительством каркасных домов в Центрально-Черноземном регионе занимается компания ООО «Альфа-Плюс», г. Воронеж. Поставку готовых домокомплектов осуществляют компании ООО «Северный дом», г. Санкт-Петербург, «Wolf-System», г. Москва. В ближайшее время 2 дома в г. Воронеже поставит ООО «HAUS-KONZEPTСОДРУЖЕСТВО», г. Санкт-Петербург.  Строительной организации в г. Липецке поставит дома компания ООО «Регион Строй», г. Санкт-Петербург.

Основными покупателями готовых домов являются как индивидуальные застройщики, так и строительные компании.

Работа с индивидуальными заказчиками организована по двум направлениям:

  • Компания-производитель изготавливает домокомплект по проекту индивидуального заказчика. Монтаж и отделочные работы осуществляются силами заказчика.
  • Компания-производитель самостоятельно строит коттеджные поселки и распродает дома в них.

Работа со строительными организациями организована по двум направлениям:

  • Компания-производитель изготавливает готовые комплекты домов и поставляет строительной компании с осуществлением «шеф-монтажа». «Шеф-монтаж» подразумевает выезд специалиста компании-производителя в строительную компанию и обучение строительной бригады застройщика этапам монтажа деревянного дома.
  • Компания-производитель изготавливает готовые комплекты домов. Монтаж осуществляется силами строительной компании.

По данным проведенных интервью с основными производителями деревянных домов по каркасной технологии, вариант монтажа силами строительно-монтажной бригады застройщика распространен не в каждой компании по производству домов. По словам менеджера отдела продаж компании «Сапсан» , г. Москва, строительные организации не знают технологии возведения домов, экономят на утеплителе, что ухудшает качество готового дома и в конечном итоге страдает репутация компании-производителя.

На формирование цены деревянного дома по панельно-каркасной технологии оказывает ряд факторов.

  • Конъюнктура рынка недвижимости;
  • Внутрифирменная ценовая политика;
  • Цены на сырье и материалы;
  • Применяемая технология изготовления каркасно-панельных домов;

В рамках данного проекта диапазон цен будет рассматриваться в зависимости от комплектации деревянного дома. Традиционно различают два вида основных комплектации: «базовый» и «под ключ».

Базовый вариант включает в себя монтаж силового каркаса здания (внешние стены, межэтажные перекрытия, внутренние перегородки), стеновые панели и возведение стропильных конструкций крыши, обшитой ОСП (OSB) с обрешеткой.

Вариант «под ключ» подразумевает наличие наружной отделки (наружные стены и крыша), подведение инженерных коммуникаций, пластиковых либо деревянных  окон (по желанию заказчика), входной двери. Некоторые компании-производители в данный вариант комплектации относят затраты по закладке фундамента. Деревянное каркасно-панельное домостроение позволяет использовать в качестве наружной отделки широкий спектр строительных материалов: кирпич, вагонка, ЦСП штукатурка, гранит и т.п. Наиболее распространенным материалом является штукатурка и сайдинг. В качестве материала для внутренней отделки чаще всего используются ГВЛ. В зависимости от применяемой технологии различается структура «сэндвич-панели» — многослойного заполнителя деревянного каркаса. В технологии «Экопан» сэндвич-панель представляет собой обшитый двумя плитами OSB утеплитель из пенополистирольной плиты. При использовании технологии «MiTek» стеновая сэндвич-панель состоит из утеплителя (мин. вата), парозащитной и ветрозащитной пленки, обшитых OSB-плитами.

По данным интервью с производителями деревянных домов, существует вариант комплектации домов «под тапочки», который включает в себя затраты по закладке фундамента, наличие наружной и внутренней отделки, с подведенными инженерными коммуникациями.

В табл. 4 указаны средние рыночные цены на деревянные дома в зависимости от применяемой технологии и уровня комплектации. По оценкам руководителя программы «Дома народу», Грушко Г.В. (г. Воронеж), стоимость разработки архитектурного эскизного проекта дома по индивидуальному заказу составляет от 10 тыс. руб. Стоимость монтажа составляет 50% от стоимости готового домокомплекта, закладка фундамента – 10-15% .

Таблица 4. Рыночные цены на деревянные дома, изготовленные по каркасно-панельной технологии

Компания-производитель Описание технологии Базовый вариант Вариант «под ключ» Примечание
Группа компаний «Дома народу», г. Воронеж Каркасно-панельная технология. Панель наружной стены состоит из деревянного каркаса, утепленного минераловатной плитой Изовер, обшитого снаружи влагонепроницаемой пленкой и ЦСП. С внутренней стороны  — паронепроницаемой пленкой и гипсокартонным листом (ГКЛ). 11800 — 15400 руб./кв.м. С учетом монтажа и закладки фундамента
ООО «Возрождение», Московская обл. Каркасно-панельная технология. Основу составляют конструкционные сэндвич-панели (OSB- пенополистирол-OSB). Технология компании «Экопан» 6000 руб./кв.м. Без закладки фундамента. Возведение силового каркаса, стеновые панели, перекрытия и внутренние перегородки, стропильная система, обшитая ОСП
ООО «Северный дом», г. Санкт-Петербург Каркасно-панельная технология. В заводских условиях производятся крупные панели дома высокой степени готовности (с окнами, дверными проемами, отделкой). Сэндвич-панель представляет собой многослойную структуру (перечень слоев, начиная с наружного): вагонка, ЦСП, ветрозащитная пленка, деревянный каркас, утеплитель 150 мм (мин. вата), парозащитная пленка, фанера, дополнительный утеплитель (50 мм), вагонка 500 EUR/кв.м. Фундамент, производство и монтаж комплекта дома, все коммуникации, пластиковые окна, отделка сайдингом
СООО «Каркасные строительные технологии», г. Минск (производство) Каркасно-панельная технология MiTek. В заводских панелях изготавливаются крупные панели (до 10 м длинной), состоящие из деревянного каркаса, обшитого плитами OSB, утеплителем, паро- и ветрозащитной пленкой. 500 EUR/кв.м.
Компания «Тверская»,  г. Москва Каркасно-панельная технология MiTek. На заводе изготавливается деревянный каркас, обшитый панелями OSB. 150-180$/кв.м. Каркас, изготовленный на заводе
ООО «HAUS-KONZEPTСОДРУЖЕСТВО», г. Санкт-Петербург Каркасно-панельная. На заводе изготавливается деревянный каркас, обшитый панелями OSB, внутри утеплитель, с внешней стороны – пенополистирол и декоративная штукатурка, с внутренней – парозащитная пленка и гипсокартон. 700 EUR/кв.м. Комплект дома, монтаж, фундамент, инженерные коммуникации, наружная отделка,  наружными деревянными дверьми, деревянными оконными блоками
Компания «Сапсан», г. Москва Каркасно-панельная. На заводе изготавливается деревянный каркас, обшитый панелями OSB. Работы по утеплению, парозащите и отделке ведутся на строительной площадке. 130$/кв.м 750 тыс.руб. готовый дом 170 кв.м.
ООО «Регион-Строй», г. Санкт-Петербург Крупнопанельная немецкая технология. На заводе изготавливаются крупные панели, состоящие из деревянного каркаса, обшитого плитами ЦСП, утеплителя, парозащиты, внутренней обшивки ГВЛ, с вмонтированными оконными блоками 700 EUR/кв.м. Комплект дома, монтаж, фундамент, внутренние инженерные коммуникации, наружная отделка

6.4.     Профили производителей деревянных домов

ООО «Северный дом», подразделение ЗАО «Концерн Дитрих Дизайн»

Концерн «Дитрих Дизайн» работает на строительном рынке 14 лет. ООО «Северный Дом» образованно в 2002 году, как самостоятельное производственно-строительное подразделение концерна «Дитрих Дизайн». Основными направлениями деятельности компании являются: малоэтажное домостроение, строительство коттеджей, таунхаусов, любые архитектурные решения, типовые и индивидуальные проекты, деревообработка и производство пиломатериалов. За последние 3 года компания изготовила и установила более 100 домов, как на территории России, так и за рубежом. Производственный комплекс компании находится в Санкт-Петербурге на промзоне «Парнас» и занимает 2,9 га. Площадь цехов составляет 28 000 м2 отапливаемых помещений.

Производством, продажей и монтажом быстровозводимых каркасных домов компания занимается 6 лет. При строительстве домов используется канадская крупнопанельная технология с собственными доработками (использование 200 мм утеплителя, вместо стандартных 150 мм). Сотрудники компании проходили обучение в Канаде, имеются лицензии.

Основной объем производства приходится на социальные заказы. Например, фельдшерско-акушерские пункты в Ленинградской области, по 300 кв.м. каждый. Готовых – 16 пунктов, строящихся – 17. «Солнечное-2» — замена дачного фонда. «Янино» — строительство коттеджного поселка (таунхаусы) по программе «Доступное жилье». Принимают также заказы от частных лиц, но не менее 80 кв.м., с мелкими заказами не работают.

Основными рынками сбыта компании являются г. Санкт-Петербург и область, г. Череповец, Воронеж, Болгария, Швеция, Дания, Рига.

Производство дома на заводе занимает 3-4 дня, монтаж коробки дома краном – 5 дней, монтаж полного комплекта (включая крышу, полы) – 3-4 недели, монтаж «под ключ» с устройством фундамента без чистовой внутренней отделки – 3 мес.

СООО «Каркасные строительные технологии»

Белорусско-английская фирма, специализирующаяся на производстве и монтаже деревянных каркасных домов. Опыт работы компании — 4 года.

Компания осуществляет строительство любого сооружения по каркасной технологии: отдельный коттедж, малоэтажный многоквартирный дом или коттеджный поселок, гараж, баня, бытовые помещения для строительных городков, производственные помещения, базы отдыха или спортивные комплексы по типовым или индивидуальным проектам.

Производство каркасно-панельных домов осуществляется с использованием технологии, оборудования и программного обеспечения компании MiTek.

Основными рынками сбыта являются Белоруссия, Россия, Бельгия, Дания, Украина. Дома заказывают как индивидуальные застройщики, так и строительные организации.

Производство дома на заводе составляет 2 дня, монтаж коробки дома – 1 неделя, монтаж «под ключ» — 3 месяца.

Компания «Тверская»

Компания «Тверская» занимается производством, продажей и монтажом быстровозводимых каркасно-панельных домов более 9 лет, имеет собственную производственную базу. Специалисты компании прошли подготовку в Канаде, Англии, Чехии. На 5-ой выставке-ярмарке «Стройматериалы 99» «Компания Тверская» была награждена дипломом Госстроя России «За внедрение в практику малоэтажного строительства передовых технологий  изготовления конструкций». При производстве каркасно-панельных домов используется технология и программное обеспечение компании MiTek, оборудование немецкой компании Wolf.

Дома поставляются компанией по всей России, как индивидуальным застройщикам, так и строительным организациям.

Производство каркаса дома, обшитого плитами ОСП, осуществляется за 1 день, монтаж – за 1 неделю.

ООО «HAUS-KONZEPT СОДРУЖЕСТВО»

ООО «HAUS-KONZEPT СОДРУЖЕСТВО» является заводом-автоматом по производству быстровозводимых домов коттеджного типа из элементов полной заводской готовности и большепролетных клееных деревянных конструкций. Входит в состав холдинга ЗАО «Содружество», основанного в 1988 году. Завод-автомат был введен в эксплуатацию в 2005 г. В настоящее время при двухсменном режиме работы завод производит 2,5 тыс. кв. м. жилья в месяц. Это в среднем 120 домов площадью 250 кв. м в год. В июле 2007 г. компания увеличивает мощность завода-автомата до 120 тыс. кв. метров жилья в год. Производственные площади расширяются на 14 тыс. кв. метров. Инвестиции составят — 10, 5 млн. евро. Завод работает на собственном сырье (собственный лесозаготовительный и лесоперерабатывающий комплекс, завод столярных строительных конструкций).

Производство каркасных домов осуществляется по немецкой технологии на немецком оборудовании.

Дома поставляются индивидуальным застройщикам, строительным организациям, корпоративным заказчикам, для выполнения государственного заказа.

Рынком сбыта является в основном Ленинградская обл., были поставки в Тюмень, в ближайшее время готовятся 2 образца дома в Воронеж.

Монтаж коробки дома осуществляется за 1-3 дня, сдача дома «под ключ» — за 2 месяца.

Компания «Сапсан»

Строительная компания «Сапсан», основанная в 1991 году, занимается производством и строительством малоэтажных домов из различных материалов по технологиям Западной Европы и Америки. Опыт производства и строительства домов по каркасной технологии – 12 лет. За последние 5 лет компанией построено 450 домов.

При производстве каркасных домов используются технология и оборудование, приобретенные в северо-восточной Канаде. Компания строит самостоятельно коттеджные поселки, а затем продает дома в них частным лицам.

Основными рынками сбыта являются Московская область, Чукотка, Магнитогорск, Самара.

Срок возведения дома без отделки составляет 4,5 месяца.

ООО «РегионСтрой»

Компания производит и продает загородные дома, коттеджи, дачные и садовые дома по типовым проектам, а также занимается массовой типовой застройкой загородных поселков по технологии каркасно-панельного деревянного домостроения. Малоэтажные дома проектируются на компьютере и производятся на заводской линии ООО «РегионСтрой» в Санкт-Петербурге. Производственная база предприятия включает в себя деревоперерабатывающий комплекс и единственный в Ленинградской области завод по производству современных плитных материалов (ЦСП).

Компания существует более 10 лет, каркасными домами занимается 5 лет. Объем производства составляет в среднем 10 домов в месяц. Дома производятся по немецкой крупнопанельной технологии на немецком оборудовании.

Дома реализуются в основном индивидуальным застройщикам. Рынками сбыта компании являются Ленинградская область, Челябинск, Екатеринбург, Тюмень, Краснодарский край. В ближайшее время компания осуществит поставку домов строительной организации в Липецк.

Срок производства дома на заводе составляет 10 дней, срок монтажа коробки дома – 1-2 недели, срок изготовления дома от проектирования до сдачи «под ключ» — 2 месяца.

ООО «ТКДом Гатчина»

Компания занимается производством, продажей и монтажом каркасно-панельных домов в течение пяти лет. За 2006 г. было произведено 35 домов. Технология производства домов – каркасно-панельная, используются собственные разработки. Оборудование на производстве практически отсутствует, панели собираются вручную на монтажном столе. Дома реализуются в основном индивидуальным застройщикам. Рынками сбыта компании являются Ленинградская область и Мурманск.

Срок изготовления дома от проектирования до сдачи «под ключ» составляет 4 месяца, производство на заводе занимает 2 недели.

ООО «Возрождение»

Компания занимается производством, продажей и монтажом быстровозводимых каркасно-панельных домов в течение полутора лет. В основе технологии – производство конструкционных сэндвич-панелей (ОСП+пенополистирол+ОСП). Оборудование используется собственного производства. Дома реализуются индивидуальным застройщикам. Основными рынками сбыта компании являются Московская и Тверская области.

Срок производства дома зависит от сложности проекта, в среднем занимает10-15 дней, монтаж (без отделки) – 1 месяц.

ООО «Твой дом»

Компания занимается производством, продажей и монтажом быстровозводимых каркасно-панельных домов. В основе технологии – производство конструкционных сэндвич-панелей (ОСП+пенополистирол+ОСП).

Сборка дома, площадью 120-150 кв.м. на готовом фундаменте занимает 10-12 дней, бригадой из четырех человек, без применения тяжелой строительной техники.

Дома реализуются индивидуальным застройщикам в различных городах России.

Компания предлагает приобрести дома в кредит через Сбербанк.

ОАО «Сокольский деревообрабатывающий комбинат»

Компания является одним из крупнейших деревообрабатывающих предприятий России, входит в Национальную Лесоиндустриальную компанию (НЛК), объединяющую предприятия лесопромышленного комплекса.

Основные направления работы ОАО «Сокольский ДОК»: изготовление комплектов деревянных домов из клееного бруса, каркасно-панельных по канадской технологии, производство оконных и дверных блоков, цементно-стружечных плит, деревянных профилированных погонажных изделий, мебельного и столярного клееного щита. В производстве используется технологическое оборудование ведущих западных фирм. Территория, занимаемая предприятием — 23 га. Численность работающих 1400 человек.

Стены каркасного дома утепляются минеральная ватой (URSA). С внешней стороны утеплитель зашивают цементно-стружечными плитами (ЦСП), которые окрашиваются, облицовываются фасадной штукатуркой, либо обшиваются сайдингом. Внешние стены дома также могут быть выложены облицовочным кирпичом. Внутреннюю отделку выполняют из ЦСП. На подготовленную выровненную поверхность наносится краска, либо наклеиваются обои.

Все дома поставляются базовой комплектацией: конструкции здания, строительные листы или панели стен, перекрытий, включая оконные и дверные блоки, стропила и обрешетку крыши.

ООО «РосНефтеРесурс»

Компания занимается производством, продажей и монтажом быстровозводимых каркасных домов с 2001 года. Технология производства, оборудование и программное обеспечение – компании Nascor.

Производственная мощность завода позволяет выпускать пакеты каркаса зданий общей площадью до 7500 кв. м жилья в месяц (при производстве утепленных стеновых панелей на заводе) и до 20 000 кв.м жилья в месяц (при выпуске неутепленных элементов каркаса стен для их сборки на строительной площадке).

Дома реализуются индивидуальным застройщикам и строительным организациям. Рынком сбыта компании являются такие регионы России, как Ростовская область, Краснодарский край. Сахалин, Ненецкий АО, Кемерово.

Русская строительная компания

Формирование компании началось в 1986 году. Основным направлением деятельности является организация строительных работ в области малоэтажного строительства, а также высококачественной отделки помещений. Компания имеет опыт работы в городах России, Германии, США.

В 2005 году компанией были построены первые загородные дома с использованием технологий строительства, основанных на опыте компании MiTek (Канада) и Simpson Strong Tie (США).

В 2007 году компания планирует строительство поселка из 137 домов в Красноуфимском районе, где стоимость готового жилья не будет превышать 11 500 рублей за 1 м. кв

ООО «Альфа Плюс». Проект «Дома народу».

Компания работает с 1998 года. Основной вид деятельности компании – производство и возведение деревянных каркасных домов. Активное строительство домов ведется в последние три года. Используется каркасно-панельная технология строительства домов. Используются собственные разработки на основе канадской технологии «Термоплюс». Панель наружной стены состоит из деревянного каркаса, утепленного минераловатной плитой Изовер, обшитого снаружи влагонепроницаемой пленкой и цементно-стружечной плитой (ЦСП), а с внутренней стороны – паронепроницаемой пленкой и гипсокартонным листом (ГКЛ). Подробные технические характеристики приведены в Приложении № 6.

Кроме того, применяется комбинированная технология на основе деревянного каркаса, усиленного монолитным поризованным бетоном (ячеистым бетоном). Технология требует наличия на строительной площадке источника тока 380 В.

Возможно два варианта строительства:

  • возведение деревянного каркаса на месте строительства, а потом обшивка его и утепление;
  • возведение дома из готовых панелей – сборка уже готового комплекта дома.

Компания предлагает готовые комплекты домов — пять базовых вариантов (от 45 до 162 кв.м.), производит дома по индивидуальным проектам (до 250 кв.м.), производит мансардные этажи и надстройки по индивидуальным проектам.

Изготовление комплектов, поставка, а так же строительство каркасных домов по базовым вариантам осуществлялись компанией на территории г. Воронежа и области (Нечаевка, Подгорное, Подклетное), г. Курска, Липецкой области, Московской области, г. Москвы, Перми, Самары и Южно-Сахалинска,. По индивидуальному проекту был подготовлен и отправлен комплект каркасного дома площадью 100 м.кв. в Испанию.

Сроки изготовления комплекта дома составляют от 2 до 5 недель с момента получения предоплаты. Монтаж комплекта дома строительной бригадой с устройством фундамента составляет от 1 до 1,5 месяцев.

6.5.     Обоснование выбора технологии деревянного домостроения

В рамках реализации данного инвестиционного проекта были проанализированы следующие технологии деревянного каркасного домостроения: Nascor, Ecopan, MiTek, Wolf-system, Haus-Konzept.

Технология Nascor

Данная технология разработана канадской компанией NascorInc. Особенностями технологии являются:

  • Система стен Nascor, состоящая из вертикальных двутавровых стоек и соединенного с ними посредством шпонки пенополистирола.
  • Система перекрытий Nascor, основными компонентами которой являются балки и соединительные элементы (хомуты).
  • Фермы крыши – деревянные детали, соединенные металлическими зубчатыми пластинами. Использование данного типа соединения позволяет проектировать неограниченное количество разнообразных углов и вариантов крыш.
  • Соединения с помощью металлических зубчатых пластин, которые позволяют создавать конструкции любой сложности без потери прочности. При этом соединения на МЗП превосходят по прочности аналогичные соединения на клею или гвоздях.
  • Использование лицензионного программного обеспечения.

Стоимость оборудования для производства стропильных ферм и стен существенно зависит от его мощности. По данным интервью с директором торгового дома завода каркасного домостроительства в Ростове-на-Дону, закупавшего комплект оборудования  у NASCOR в 2001 г., стоимость аналогичного комплекта в настоящее время может составлять около 2 млн. долл. США.

Производственная мощность завода компании «Роснефтересурс», г. Ростов-на-Дону позволяет выпускать пакеты каркаса зданий общей площадью до 7500 кв. м жилья в месяц (при производстве утепленных стеновых панелей на заводе) и до 20 000 кв.м жилья в месяц (при выпуске неутепленных элементов каркаса стен для их сборки на строительной площадке).

Затраты на доставку оборудования из Канады в Москву – 25-35 тыс. долларов США (данные NASCOR).

Основной вклад в инвестиции в оборотный капитал вносят затраты на производство структурных элементов и строительство объектов. Себестоимость производства структурных элементов и строительства объектов рассчитывалась на основании следующих данных:

Стоимость возведения 1 кв.м. по технологии каркасного домостроения NASCOR, составляет около 350 долл. США, в том числе стоимость заливки фундамента – 37,69 дол. США (1 тыс. рублей), — по данным Заказчика.

Технология Ecopan

Основой технологии Ecopanявляется использование конструкционных теплоизоляционных панелей (structural insulated panel). Из sip-панелей изготавливаются основные элементы дома: стены, перекрытия и крышевые конструкции.

Стоимость одного домокомплекта (площадью 100 кв.м.) составляет от 280 у.е. за кв.м. общей площади.

По данным компании «Экопан», стоимость линии по изготовлению «сэндвич-панелей» составляет от 3 150 000 руб. Затраты на оборудование для деревообработки и оснастку инструментом  составляют около 1 075 000 руб. Стоимость комплекта инструмента для изготовления и монтажа «сэндвич-панелей» составляет от 300 000 руб.

Для эксплуатации оборудования требуется приобретение специализированного программного обеспечения (ПО). Стоимость пакета программы Сadwork составляет 10800 EUR

Итого совокупный объем инвестиций на оборудование составит от 4 600 000 руб. Комплекты инструментов приобретаются в зависимости от потребностей на протяжении всего срока действия проекта и учитываются в текущих затратах, а не в инвестиционном разделе.

Средняя сметная стоимость возведения силового каркаса по технологии «Ecopan» составляет 5526 руб. за кв.м.

Производительность технологической линии позволяет изготавливать 200 кв.м сэндвич-панелей в смену, что является достаточным для строительства одного условного домокомплекта общей площадью 130 кв.м. за 2 смены.

Таким образом, при двухсменной работе годовой объем выпуска составит 32,5 тыс. кв.м. общей площади.

Технология «MiTek»

Технология предназначена для проектирования, изготовления и монтажа  деревянных каркасных конструкций стеновых панелей, ферм перекрытия и стропильных ферм. Компьютерное проектирование с использованием программного комплекса «MiTek 20/20» позволяет выпускать конструкции стен и крыши с высокоточным соблюдением размеров, что сокращает трудоемкость на этапе подгонки конструкций на строительной площадке.

По данным проведенного интервью с директором компании ООО «Пресс-В» Романом Борзило, инвестиции в оборудование при заданных исходных параметрах строительства составят 9,5 млн. руб.  Общая цена основной установки программного комплекса «MiTek 20/20» составляет 103,200 тыс. руб./год. Помимо основных программ, возможно приобретение дополнительных программ, которые могут быть комбинированы. Цена дополнительных программ составляет 91,7 тыс. руб./год. Подробная расшифровка назначения основных и дополнительных программ представлена в Приложении №7.

Монтаж каркаса дома, в зависимости от сложности проекта, осуществляется в течение 1 — 2-х недель.

По данным проведенных интервью, стоимость дома «под ключ» составляет от 500 EUR за кв.м.

Производительность технологической линии изготовления деревянных каркасных домов позволяет изготавливать 5000 кв.м. в месяц стропильных конструкции и 5000-7200 п.м в месяц стенового каркаса при односменном графике работы.

Технология «Haus-Konzept»

Изготовление строительных конструкций деревянных домов по технологии «Haus-Konzept» осуществляется на оборудовании концерна «Homag» (оборудование фирмы Weinmann) и группы компаний «Weinig» при помощи компьютерной программы фирмы SEMA (Германия).

По данным проведенных переговоров с поставщиками немецкого оборудования в России компанией ООО «Фаэтон», совокупный объем инвестиций составит 1472467,8 EUR

Основным технологическим оборудованием для строительства домов по технологии «Haus-Konzept» является линия изготовления каркасно-панельных домов. Общая стоимость основного технологического оборудования на март 2007 года составит 1103756,2 EUR. В указанную стоимость уже включены стоимость шеф-монтажа и ввода в эксплуатацию оборудования, упаковки, транспортировки, таможенной очистки и НДС.

К объекту поставки не относится:

  • Подвод электроэнергии и сжатого воздуха ко всем машинам;
  • Производственные средства, как то: ток, вода, масло, сжатый воздух;
  • Все фундаментные строительные работы, включая напольные каналы для прокладки кабелей и относящиеся к ним строительные материалы
  • Необходимые для монтажа и ввода в эксплуатацию принадлежности, как подъемные машины и другие вспомогательные устройства, если они понадобятся;
  • Подливка фундамента бетоном после установления машин
  • Проездные расходы и расходы по проживанию монтажника, а также командировочные

Для работы с установкой необходимо иметь возможность конвертировать данные CAD-системы в формат интерфейса WeinmannV3.2A. Подобная система не включена в комплект поставки и должна быть приобретена покупателем самостоятельно.

Инструмент и крепежные средства должны быть приобретены покупателем дополнительно.

Общая стоимость вспомогательного оборудования и инструмента составляет 162784,6 EUR. В указанную стоимость уже включена стоимость транспортировки, таможенной очистки и НДС. Шеф-монтаж и ввод в эксплуатацию оборудования осуществляется заказчиком самостоятельно.

Стоимость программного обеспечения для эксплуатации основного технологического оборудования составляет 53218 EUR (с НДС).

Ввод в эксплуатацию оборудования требует привлечения проектно-консалтинговых услуг и обучение персонала. Общая стоимость по данному направлению составит 152700 EUR. Стоимость не включает расходов на переезд и проживание специалистов Заказчика, ООО «Фаэтон» и B&PGmbH.

Подробная информация о ценах на основное и вспомогательное оборудование, сроках и условиях поставки представлена в Приложении №8.

Сметная стоимость на строительство жилья по технологии «Hause-Konzept» составляет в среднем 5800 руб. за кв.м.

Производительность линии при условии работы в одну смену составляет 50 домов площадью в среднем 100 кв.м. в год.

Таким образом, учитывая среднюю сметную стоимость строительства домов, производительность и стоимость оборудования, а также ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости города Воронежа и области, инвестиции Заказчика целесообразнее направить на приобретение технологической линии для производства деревянных каркасно-панельных домов по технологии Ecopan.

6.6.     Описание технологического процесса каркасного домостроения по технологии ECOPAN

Технология Экопан предусматривает строительство объектов недвижимости на основе конструкционных теплоизолирующих панелей (КТП). КТП представляет собой сэндвич-панели с обшивками из ориентированно-стружечной плиты (ОСП, OSB) утеплителем из пенополистирольной плиты (ПСБ-С-25 Г1) и арматурой (каркасом) из сухого калиброванного деревянного бруса (рис. 4).

4

Рисунок 4. Структура КТП по технологии Экопан

Из КТП изготавливаются практически все конструкции здания: фундаментные панели, панели наружных и внутренних стен, панели перекрытия, балки и перемычки большого сечения, подоконные панели, перегородки несущие и не несущие, панели мансардных и плоских крыш (рис. 5).

5

Рисунок 5. Применение КТП в деревянном домостроении

Отличительной особенностью технологии является высокая скорость изготовления и возведения конструкций. Срок строительства дома общей площадью 150-200 кв.м. «под ключ» составляет в среднем 2,5-3 мес.

Панели, изготовленные по технологии Экопан позволяют строить все виды сооружений (жилые и нежилые), надстроек на существующих сооружениях (мансардное домостроение).

Проектирование внутренних коммуникаций не ограничено. Допускаются все виды отопления, вентиляции, электро- и газоснабжения. Проектирование зданий, деревянных изделий и конструкций из сэндвич-панелей основывается на строительных нормах, применяемых на территории РФ.

Запуск технологического процесса осуществляется в течение 10-11 дней:

  • Монтаж и пуско-наладка линии и оборудования – 3-5 дней;
  • Обучение работе на линии персонала и обучение технологии производства, строительства и проектированию ИТР – 5-6 дней.

Компания «Экопан-инжиниринг» предлагает канадское и российское оборудование.

Срок поставки оборудования составляет 60 дней с момента подачи заявки. В стоимость технологической линии входит зонирование производства и стажировка 3-х сотрудников на работающем предприятии.

Специалисты в области каркасного домостроения рекомендуют при изготовлении деревянных домов ориентироваться на строительство двухэтажных домов. По данным интервью с руководителем отдела «Экопан» Беликовой О.Н., строительство одноэтажных домов получается не экономным, так как расходы на фундамент и кровлю составляют как и на двухэтажные дома и двухэтажные с мансардой.

Таким образом, в модели расчет себестоимости производства панелей и строительства дома ведется по проекту «Дом двухэтажный с гаражом, облицованный кирпичом общей площадью 183 кв.м.»

6.7.     Особенности восприятия жителей России деревянного каркасного домостроения

Лесные ресурсы России превышают 80 млрд. куб. м древесины[14]. Данные объемы позволяют использовать древесину в качестве доступного строительного материала. Фактически же древесина в качестве строительного материала используется в ограниченных количествах. Одной из причин этого является увеличение доли экспортных поставок в общем объеме заготовленной древесины. Поэтому на сегодняшний день традиционными материалами для строительства жилых домов остаются кирпич или бетон.

В рамках успешного решения национальной программы «Доступное жилье – гражданам России» необходимо увеличить объемы строительства жилья, а также изыскать резервы снижения стоимости за кв.м. Одним из вариантов для решения обозначенных задач является строительство деревянных домов по каркасной технологии.

Каркасная технология не является принципиально новым направлением строительства объектов жилого назначения в России. В советские времена в больших количествах выпускались каркасно-щитовые дачные домики. Качество изготовления данных строений было низкого уровня, поэтому до сегодняшнего времени в сознании многих россиян присутствует предубеждение относительно технологии каркасного домостроения. Однако с развитием технологий деревообработки и научных достижений в области строительства, деревянное домостроение усовершенствовалась. Основу жилого дома построенного по данной технологии составляет деревянный каркас, заполненный многослойной структурой (наружная обшивка, утеплитель, пароизоляция, внутренняя обшивка). При этом облицовку каркасного дома можно выполнять с применением различных строительных материалов: цельных бревен, кирпича, сайдинга, деревянных панелей, стекла, стальных кассет, фасадной штукатурки, ЦСП, гранита, теплоизолирующих панелей и т.д.

Данный подход позволяет обеспечивать соответствие по внешнему виду домов, построенных по каркасной технологии и зданий из кирпича или других «традиционных» строительных материалов, но превосходящие их по таким показателям, как теплотехника, срок возведения и себестоимость несущего каркаса. Это позволит изменить сложившиеся стереотипы относительно каркасного домостроения.

6.8.     Описание бизнеса Заказчика

Деятельность компании Заказчика предусматривает производство готовых домокомплектов для организации комплекса жилой застройки, а также строительство магазинов на центральных площадях в районных центрах Воронежской области. Источником доходов является реализация готовых домокомплектов индивидуальным застройщикам, а также строительство домов «под ключ». Дома «под ключ» подразумевают наличие внешней отделки, покрытую кровлю, установленные окна, подведенные инженерные коммуникации. Кроме того, получение доходов предусматривается от сдачи в аренду торговых площадей на территории Воронежской области. На основании данных Заказчика уже достигнута договоренность с сетью продуктовой розничной торговли «Копейка» об аренде первых этажей 16 зданий, расположенных на территории Воронежской области.

Описание бизнеса Заказчика представлено на рис. 6.

6

Рисунок 6. Структура бизнеса

7.  план маркетинга

7.1.     Организация маркетинга и продаж

Ведение Заказчиком бизнеса по каркасно-панельному домостроению предусматривает  получение доходов по трем направлениям:

  • Реализация готовых домокомплектов индивидуальным застройщикам. В данном случае монтаж дома и отделка осуществляется силами покупателя (индивидуального застройщика)
  • Реализация домов «под ключ». Данная схема подразумевает монтаж готового домокомплекта, а также отделочные работы и подведение инженерных коммуникаций силами Заказчика. Готовые дома продаются населению.
  • Доход от сдачи в аренду торговых площадей. В данном случае Заказчик осуществляет монтаж готовых домокомплектов, отделку и подведение инженерных коммуникаций за свой счет. Готовые торговые помещения сдаются в аренду.

Первый источник дохода – реализация готовых домокомплектов – в целях построения финансовой модели не внесена в модель. Спрос на домокомплекты не поддается прогнозированию, но он может возникнуть в ходе работы по двум другим направлениям. В случае, если будут производиться и продаваться готовые домокомплекты, доходы от данного направления только улучшат финансовые показатели проекта, т.к. загрузка проектных мощностей предприятия рассчитана не более, чем на 36,6% — то есть резервы по производству готовых домокомплектов существуют, причем технология позволяет производить набор сэндвич-паналей для одного дома площадью 100 кв.м. всего за 1 рабочую смену.

Для эффективной организации системы продаж по выделенным направлениям, в компании предполагается наличие двух менеджеров по продажам и одного менеджера по маркетингу и рекламе (рис. 7).

7

Рисунок 7. Структура отдела продаж

7.2.     Объемы реализации и доля рынка

Стратегия компании заключается в организации деятельности на рынке жилой (малоэтажное строительство) и коммерческой (торговые площади) недвижимости.

По оценкам министра регионального развития РФ Владимира Яковлева, за 9 месяцев 2006 года доля малоэтажного строительства в России составила 48% от общего объема возведенного жилья. В перспективе прогнозируется дальнейшее ее увеличение посредством введения новых технологий строительства.

В настоящее время в Воронеже и Воронежской области активно ведется строительство объектов жилой недвижимости. Объем общей площади жилых домов в Воронежской области в 2005 году составил 784,4 тыс. кв.м., в том числе возведенных индивидуальными застройщиками — 252,8 тыс. кв.м.

При выходе на планируемую загрузку производственных мощностей (2010 год), в квартал будет производиться и строиться 5490 кв.м. или 30 домов площадью 183 кв.м.

Строительство коттеджей из произведенных домокомплектов позволит занять компании Заказчика на рынке жилой недвижимости 2,5% от общего объема жилья, возведенного в 2005 году Воронежской области или 8% об общего объема жилья, возведенного индивидуальными застройщиками в 2005 году. Учитывая темпы роста рынка жилья и то, что указанный объем производства и строительства Заказчик планирует достичь к 2010 году, доля Заказчика на рынке жилья в Воронежской области и на рынке индивидуального жилья в Воронежской области составит 1,6% и 3,0% соответственно.

Таблица 5. Прогноз доли рынка Заказчика

Показатели 2007 2008 2009 2010
Объем строительства Заказчиком клубнх зданий, тыс. кв.м. 2,9 8,6 11,5 -
Объем строительства Заказчиком коттеджей, тыс. кв.м. 1,6 8,2 8,8 22,0
Ввод жилой недвижимости в Воронежской области, тыс. кв.м.* 901,0 1037,0 1192,0 1371,0
Доля рынка Заказчика на рынке жилой недвижимости, % 0,2 0,8 0,7 1,6
Ввод индивидуального жилья в Воронежской области, тыс. кв.м.** 329,0 427,0 555,0 722,0
Доля рынка Заказчика на рынке индивидуального жилья, % 0,5 1,9 1,6 3,0

* — темп роста 115% в год

** — темп роста 130% в год

Планируемый к застройке коттеджный поселок СНТ «Строитель» является вторым в Воронежской области поселком, в котором будет реализована программа стрительства жилья по каркасно-панельной технологии. Первый поселок Нечаевка Новоусманского района уже более 1 года застраивается аналогичными домами по типовым проектам и внесен в федеральную программу «Доступное жилье».

Благодаря строительству современного коттеджного поселка СНТ «Строитель» и наличию в ближайшем будущем рядом с поселком гольф-клуба, яхт-клуба, конно-спортивного клуба, данный проект привлечет более платежеспособных покупателей загородной недвижимости, что позволит реализовывать каркасно-панельные дома по ценам, заложенным в финансовой модели проекта.

7.3.     Цены и сроки строительства типового проекта коттеджа

Анализ конкурентной среды на рынке каркасно-панельного домостроения показал, что уровень цен на индивидуальное жилье, несмотря на его разброс, является сформированным (табл. 4, стр. 36).

Только на первый взгляд цены сильно разнятся, но если проанализировать причины, то различие цен легко объясняется степенью готовность жилья.

1. Диапазон 130-200 долл. за 1 кв.м. – это готовый домокомплект, самовывоз с завода. Рентабельность производства при продаже домокомплектов по цене в 130 долл. в рамках существующей модели позволяет получать прибыль в размере 30% от себестоимости.

Данное направление не является перспективным с точки зрения получения планируемых объемов продаж, поскольку для строительства дома из произведенного домокомлекта необходима специальная квалификация строительно-монтажной бригады, иначе дом, построенный с нарушениями технологии, не будет отвечать заявленным показателям по долговечности, надежности, тепло- и шумо- изоляции и т.д.

Именно такой подход пока еще дискредитирует в России технологию каркасно-панельного домостроения. Привлеченные со стороны строительно-монтажные бригады не возводят дома требуемого качества.

Продажа домокомплектов как вид бизнеса все же успешно существует в российской действительности. Главный фактор прибыльности данного бизнеса – это «привлекательность» цены с точки зрения покупателей. Действительно, если заявить, что «готовый» дом стоит всего 200 долл. за 1 кв.м., многие принимают решение приобрести домокомплект, не подозревая, сколько еще потребуется средств для строительства из домокомплекта пригодного для жилья дома.

2. Диапазон 200-500 долл. за 1 кв.м. не учитывает разные этапы достройки дома из следующего списка: крыша, фундамент дома, внешняя облицовка, инженерные сети.

В рамках финансовой модели бизнес-плана расчет себестоимости и цены продажи осуществлялся из реальной сметной стоимости разработанного проекта по технологии Экопан. В приложении №2 отображена детальная смета в ценах реализации конечному покупателю с учетом следующих затрат и работ, выполненных силами профессионально подготовленных рабочих Заказчика:

  • производство домокомплекта на заводе;
  • доставка домокомплекта на объект;
  • устройство фундамента;
  • возведение каркаса дома, перекрытий, панелей стен, полов и потолков;
  • устройство крыши;
  • установка всех дверей и окон;
  • прокладка по дому всех необходимых коммуникаций (разводка вентиляции, электричества, системы отопления, водоснабжения, канализации);
  • все фасадные работы, в том числе облицовка кирпичом!

В цену дома не входит:

  • стоимость земли (участка);
  • прокладка коммуникаций за пределами объекта/земельного участка;
  • внутренняя финишная отделка (например: побелка потолков, керамическая плитка в санузле, обои на стенах, напольные покрытия).

Данное предложение является полностью конкурентоспособным на рынке индивидуального жилья, т.к. используется технология каркасно-панельного домостроения, а следовательно жилье отвечает всем заявленным более высоким показателям качества по сравнению с обычными способами строительства (кирпич, дерево), в то же время снаружи дом облицован кирпичом, что дает дому все положительные качества обычного кирпичного дама (с точки зрения населения) – традиционный вид, надежность и т.д.

3. Цена реализации типового проекта коттеджа в данной модели составляет 13 тыс. руб. (без НДС) или 15,34 тыс. руб. (с НДС) за 1 кв. м. По курсу 1:26 цена в долларах США составляет 590 долл. (в т.ч.НДС) за 1 кв.м.

В целях планирования финансовых показателей данную цену можно назвать «пессимистичной». При продаже коттеджей в рамках коттеджного поселка в пригороде Воронежа, где будет развита на требуемом уровне инфраструктура поселка, цена продажи дома может быть сопоставимой с уровнем цен на квартиры в спальных районах Воронежа. На данный момент уровень цен на квартиры в Северном микрорайоне Воронежа составляет 1 тыс. долл. за 1 кв.м. жилья., что почти в два раза выше цены, заложенной в финансовой модели проекта.

Планируемая в модели цена сопоставима с ценой на индивидуальное жилье, построенное по традиционной технологии (кирпич, дерево, строительные блоки). Но по сравнению с обычными технологиями помимо указанных ранее более лучших показателей качества каркасно-панельного дома следует отметить еще два фактора:

Уровень готовности к внутренней отделки.

В «обычных домах» большая часть затрат по отделке помещений связана с неровностями стен, полов, потолков, что влечет за собой затраты на дополнительные строительные материалы (смеси, гипс, цемент, шпатлевки, штукатурки и т.д.) и на дополнительные трудозатраты в целях подготовки помещений к должному уровню, что приводит приблизительно в двойному удорожанию внутренней отделки.

Многие современные отделочные материалы требуют идеально ровных поверхностей для их укладки (например, для пола – натуральный линолеум, паркет, ламинат). Построенный по каркасно-панельной технологии дом не требует дополнительных подготовительных работ перед внутренней отделкой помещений. Все полы, стены, потолки идеально ровные и готовы для дальнейшей отделки.

Отделку помещений в домах, построенных по традиционной технологии (кирпич, дерево) можно начинать только через год после строительства – кирпич дает усадку на фундамент как тяжелая конструкция, а дерево начинает «дышать». В случае начала ремонта сразу после строительства, не применяя специальных дорогих материалов при отделке внутри помещений обязательно появятся трещины, щели и т.д.

Построенный по каркасно-панельной технологии дом не требует ожидания по времени для начала отделочных работ благодаря своей легкой конструкции дом не дает усадку, а сэндвич-панели не расширяются/сжимаются под воздействием температуры в разные сезоны года.

Сроки строительства коттеджа

В отличие от обычных технологий строительства каркасно-панельная технология позволяет строить дом «под ключ», используемый в данной модели, в течение 2,5-3 месяцев. В модели расчет проводится на основании срока – 3 месяца — строительство одного объекта. Важное преимущество также заключается в том, что данная технология позволяет строить круглогодично, что нивелирует фактор сезонности строительства объектов. Более того, заказанный зимой для строительства дом будет готов весной, что позволяет уже весной начать его отделку, и к лету можно вселяться в данный дом.

Строительство же «традиционного» дома с момента начала работ до въезда в дом как правило составляет 1,5-2 года.

8.  Финансовый план

Финансовый план проекта представлен в одном варианте: базовом. Тем не менее, базовые допущения: цена продажи объектов, объемы реализации, затраты на материалы являются очень осторожными и при должном управлении проектом могут быть легко оптимизированы, а финансовые показатели проекта улучшены.

Уровень оплаты труда выше среднего по Воронежу в данном виде бизнеса, т.к. все сотрудники предприятия должны быть высококвалифицированными.

Планируются существенные затраты на маркетинг: реклама и продвижение услуг должны быть организованы профессионально, поскольку рынок, хотя и не новый, но не является «традиционным».

Также оптимизации поддаются нормируемые текущие активы и пассивы: для снижения потребностей в оборотных средствах можно внедрить авансовую систему расчетов с покупателями коттеджей, а срок строительства сократить с 3-х месяцев до 1,5-2 месяцев.

Полные расчеты показателей инвестиционного проекта и обоснование возвратности заемных средств содержатся в Приложении №1.

8.1.     Базовые допущения

Постоянные цены. Финансовые расчеты по проекту осуществлены в постоянных ценах. Инфляция считается постоянной для всех видов цен. Таким образом, эффект влияния изменения цен на показатели эффективности проекта равен нулю. Поэтому в финансовой модели инфляция принимаются равными нулю.

Валютный курс. Модель не использует валютных расчетов. В бизнес-плане присутствуют показатели в долл. США и Евро. Курс валют: 26 руб. за доллар США и 34,7 руб. за Евро (курс ЦБ РФ на 5 апреля 2007 г.)

Интервал расчетов. Расчет осуществлен поквартально. Начальной точкой проекта считается начало IIIквартала 2007 г.

Длительность интервала планирования составляет 5 лет. Окончание срока планирования проекта – II кв. 2012 года.

Кредиты. Ставки процентов по кредитам. Тип кредита – инвестиционный. Валюта кредита – рубль. Процентная ставка по кредиту составляет 15% в год.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ – 10,5% (справочно).

8.2.     Налоговое окружение проекта

Согласно действующего Налогового кодекса Российской Федерации в редакции от (последняя редакция) Компания является плательщиком следующих налогов (табл.6).

Таблица 6. Налоговое окружение проекта

Наименовании

 налогов и сборов

Ставка % База
НДС 18 В соответствии с 21 главой НК РФ
Налог на прибыль,

 

в т.ч.

24

 

6,5

17,5

В соответствии с 25 главой НК РФ (разница между выручкой и затратами)

Федеральный бюджет

Региональный бюджет

Единый социальный налог 26 Заработная плата
Налог на страхование от несчастных случаев 0,4 Заработная плата
Налог на имущество 2,2 В соответствии с 30 главой НК РФ среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения

Налог на добавленную стоимость рассчитывается согласно главе 21 Налогового РФ. Ставка налога составляет 18%.

Налог на прибыль взимается в размере 24% от рассчитанной суммы налогооблагаемой прибыли, в соответствии с главой 25 НК РФ.

Ставка единого социального налога составляет 26% от фонда оплаты труда.

Страхование от несчастных случаев составляет 0,4% от фонда оплаты труда.

Налог на имущество составляет 2,2% от среднегодовой стоимости имущества предприятия.

8.3.     Нормируемые активы и пассивы

При расчете нормируемых активов и пассивов в базовом варианте использовались следующие показатели длительности оборотного цикла (табл. 7).

Таблица 7. Нормируемые активы и пассивы

Показатель Длительность, дней Доля в выручке / затратах
Расчеты с покупателями
По факту - 0%
Авансы 5* 100%
Товарный кредит - 0%
Расчеты с поставщиками сырья и материалов
По факту - 0%
Авансом 5 100%
Товарный кредит - 0%
Оборотные активы
Страховой запас сырья и материалов 5
Оборот сырья и материалов (периодичность поставки) 15
Цикл производства 90
Страховой запас готовой продукции 0
Резерв денежных средств 0

* — дней до окончания строительства объекта

Принимается, что расчеты с персоналом осуществляются 2 раза в месяц.

8.4.     Исходные данные Компании

В целях финансового планирования инвестиционный проект рассматривается «с нуля» без взаимосвязи с существующими финансовыми показателями Компании. Данный подход обусловлен тем, что планируется строительство нового завода с новыми технологиями, никак не связанными с текущей деятельностью Компании.

8.5.     Инвестиционный план

Инвестиционный проект Компании заключается в строительстве завода по изготовлению деревянных домов по каркасно-панельной технологии на земельных площадях, принадлежащих Компании в г. Воронеже и Воронежской области.

Общая стоимость проекта составляет 171 млн. руб. Стоимость инвестиционных затрат для реализации проекта составляет 124,1 млн. руб.

Таблица 8. Структура инвестиций проекта

Статья инвестиционных расходов Сумма, тыс. руб.
Оборудование, в т.ч. 23 019
                Оборудование для деревообрабатывающего цеха 1 075
                Оборудование для цеха по производству панелей 3 150
                Нематериальные активы – ПО для работы на оборудовании 375
                Оборудование для производства Эковаты 18 419
Земельные участки, здания и сооружения для производства 30 000
Строительство клубных зданий 74 548
Итого инвестиционные затраты: 127 567
Оборотные средства 43 433
Итого стоимость проекта 171 000

8.6.     Финансирование проекта

Вклад Заказчика в проект в виде земельных площадей с существующими на них зданиями, оценивается Заказчиком в 30 млн. руб., что составляет 17,5% от общей стоимости проекта.

Финансирование оставшихся 82,5% стоимости проекта затрат планируется осуществить путем привлечения внешнего финансирования. В качестве рабочей модели схемы финансирования предусмотрено финансирование в виде кредита в рублях по ставке в 15% годовых несколькими траншами в процессе выхода завода на планируемую мощность.

К началу 2010 года производство панелей и строительство недвижимости достигнет 36,6% от проектной мощности завода и далее не изменится.

Разделения кредита на несколько траншей минимизирует затраты Компании на обслуживание кредита. Общая сумма кредита составляет 141 млн. руб. (табл.9).

Таблица 9. Источники инвестиций в проект

Источники финансирования, в т.ч. Сумма, тыс. руб.
Собственные средства 30 000
Заемные средства 141 000
Итого источники финансирования 171 000

Сроки освоения инвестиционных затрат. Согласно модели проекта, монтажные работы будут произведены в течение одного месяца перед началом интервала планирования финансовой модели (июнь 2007 года). Первый кредитный платеж осуществляется непосредственно перед началом строительства (июнь 2007 года). Производство начинается в первом интервале планирования (с июля 2007 года). Потребность в кредитной линии заканчивается к середине 2009 года. Возврат кредитных средств осуществляется равными платежами с января 2010 года по март 2011 года.

Начисление и выплата процентов осуществляется с момента получения первого транша кредита.

8.7.     Проектные мощности

При правильной организации производства производительность технологической линии «Экопан» составляет 400 кв.м. сэндвич-панелей за две смены, что составляет затраты на один домокомплект площадью около 130 кв.м). Таким образом, при пятидневной рабочей неделе оборудование может обеспечить производство 100 тыс. кв.м. сэндвич-панелей в год или 32 549 кв.м. общей площади объектов недвижимости в год (177 типовых коттеджей площадью 183 кв.м.).

Среднегодовая потребность Заказчика в строительстве к 2010 году составит 21 960 кв.м. общей площади (120 типовых коттеджей площадью 183 кв.м.). Таким образом, работу завода по производству панелей КТП целесообразно организовать в две смены. Загрузка мощностей будет составлять 67,4% от проектной мощности

При наличии производственной базы монтаж и пуско-наладка оборудования и технологической линии по изготовлению КТП панелей составляет от 3 до 5 дней. Обучение работе на линии персонала и обучение технологии производства, строительству и проектированию ИТР составляет 5-6 дней.

Таким образом, на запуск технологического процесса и начала выпуска готовых домокомплектов требуется в среднем 10 дней.

8.8.     Основные средства и амортизация

Стоимость основных средств, используемых в производстве домокомплектов, составляет 23 млн. руб., которые приходятся на линию по производству Эковаты, деревообрабатывающее оборудование, технологическую линию по производству панелей и программное обеспечение для расчетов норм материалов на производство домокомплектов. Амортизационные отчисления по существующим основным средствам в течение срока действия проекта рассчитаны, исходя из плановых величин амортизационных отчислений.

Помимо оборудования и ПО, необходимы комплекты инструментов для строительно-монтажных бригад. В зависимости от количества строительно-монтажных бригад изменяется и количество комплектов инструментов. Средняя стоимость комплекта инструментов – 400 тыс. руб. Данные затраты внесены в общепроизводственные расходы. Амортизация не начисляется. Затраты на ремонт комплектов и их замену учтены ежеквартально в размере 400 тыс. руб.

Построенные магазины ставятся на баланс предприятия как основные средства по мере их строительства и ввода в эксплуатацию.

Ежегодная норма амортизационных отчислений по вводимым основным средствам составит:

  • для зданий и сооружений – 5%;
  • для оборудования и ПО – 10%.

8.9.     Численность персонала и заработная плата

В рамках настоящего проекта принимается, что численность персонала в новом производстве составит 160 человек (табл. 10).

Таблица 10. Численность персонала в рамках проекта

Категория персонала Новое производство
Основной производственный персонал 145
Вспомогательный производственный персонал 9
Административно-управленческий персонал 3
Сбытовой персонал 3
Всего: 160

Среднемесячная заработная плата всего персонала составит 17 494 руб., в том числе производственного персонала – 17 979 руб., вспомогательного персонала – 10 778 руб., административно-управленческого персонала – 16 666 руб., сбытового персонала – 15 000 руб.

Отчисления на социальное страхование составляют 26% от фонда оплаты труда.

8.10.  Объем продаж

В период с июля 2007 года по декабрь 2009 года будет произведено сэндвич-панелей и построено недвижимости в объеме:

  • 16 двухэтажных клубных зданийв Рекреационной зоне общей площадью 1440 кв.м. каждый;
  • 102 коттеджа в коттеджном поселке в Семилукском районе Воронежской области общей площадью 183 кв.м. каждый.

Начиная с января 2010 года будут производиться, строиться и реализовываться только коттеджи в количестве 30 коттеджей ежеквартально. В целях расчета финансовой модели рост объемов строительства коттеджей начиная с января 2010 года до конца расчетной модели (июнь 2012 года) не предусмотрен.

Таблица 11. Объемы продаж

Показатели III-IV кв. 2007 2008 2009 2010 2011 I-II кв. 2012
Объем строительства клубных зданий, кв.м. 2 880 8 640 11 520- - - -
Объем строительства клубных зданий, шт. 2 6 8 - - -
Объем строительства коттеджей, кв.м. 1 647 8 235 8 784 21 960 21 960 10 980
Объем строительства коттеджей, шт. 9 45 48 120 120 60

Клубные здания после окончания строительства переводятся на баланс предприятия Заказчика.

Коттеджи будут реализоваться сразу после окончания их строительства.

8.11.  Цена реализации

На основании проведенного анализа цен на воронежском и российском рынках недвижимости, в рамках финансовой модели цена реализации на деревянные дома «под ключ» по каркасно-панельной технологии, обшитые кирпичом, устанавливается в размере 13 000 руб. за 1 кв.м. (без НДС 18%) или 15340 руб. (в т.ч. НДС) или 590 долл. (в т.ч. НДС). Данный уровень цен сопоставим или ниже цен производителей аналогичных домов аналогичной комплектации в регионах России.

Изменения цен в течение срока реализации проекта не планируется.

8.12.  Переменные затраты

Прямые затраты на типовой проект коттеджа установлен следующим образом (табл. 12 без учета НДС 18%).

Таблица 12. Прямые затраты

Двухэтажные коттедж (183 кв.м.)   Кол-во Цена, руб. Затраты

 в тыс. руб.

Панели «EcoPan» м2 560,0
Ориентированно-стружечная плита OSB-3 t=12 мм м2 1 120,0 210,0 235,20
Эковата 30 кг/м3 0,04 Вт/м*К м3 78,4 400,0 31,36
Клей однокомпанентный полиуритановый кг 180,9 117,0 21,16
Брус деревянный сухой калиброванный м3 11,4 8 000,0 90,94
Гвозди 45 мм оцинкованные для пневмопистолета шт. 22 400,0 0,3 6,94
Пена монтажная баллон 56,0 148,0 8,29
Антипирены и антисептики литр 162,4 60,0 9,74
I. Подготовительные работы
Монтаж венцового участка комплект 1,0 12 500,0 12,50
II. Устройство фундаментов
Каркас из арматуры А-III дм.12мм шт 60,0 300,0 18,00
Бетонирование скважин м3 9,0 1 500,0 13,50
Устройство каркаса ростверка мп 61,0 300,0 18,30
Бетонирование ростверка 300мм м3 19,0 1 500,0 28,50
III. Конструкции перекрытия
Монтаж  перекрытия первого этажа по балкам м2 70,0 750,0 52,50
Комплект для монтажа панелей руб 1,0 27 500,0 27,50
IV. Конструкции стен
Комплект для монтажа руб 1,0 29 000,0 29,00
V. 1 Деревянные конструкции – Перегородки
Устройство каркаса перегородок м2 69,0 580,0 40,02
То же внутренних стен ГКЛ м2 322,0 60,0 19,32
То же поверхности потолков ГКЛ м2 79,0 60,0 4,74
V. 2 Деревянные конструкции – Дверные проемы
Установка дверных блоков ДМ2-09 шт 1,0 8 000,0 8,00
То же ДГ 2-08 шт 7,0 3 000,0 21,00
Ворота гаражные комп 1,0 30 000,0 30,00
VI. Устройство крыши
Монтаж стропильной системы м2 137,0 300,0 41,10
Обрешетка шаговая м2 137,0 120,0 16,44
Монтаж профлиста окрашенного м2 137,0 180,0 24,66
VII. Вентиляция
Вентканал труба ПВХ 100мм мп 41,0 50,0 2,05
Оголовок вентиляции  ВТИП шт 2,0 1 500,0 3,00
Короб вентиляции утепленный шт 1,0 2 000,0 2,00
Дымоход дм.200мм  L-1м в комплекте мп 10,0 3 000,0 30,00
Короб декоративный дымохода комп 1,0 2 500,0 2,50
VIII. Оконные проемы
То же ОР-1,6х1,5 м2 22,6 3 700,0 83,62
IX. Электромонтажные работы
Монтаж электрооборудования комп 1,0 25 000,0 25,00

 

Двухэтажные коттедж (183 кв.м.)   Кол-во Цена, руб. Затраты

в тыс. руб.

X. Сантехнические работы
Монтаж канализации внутренней комп 1,0 5 500,0 5,50
Монтаж водопровода внутреннего мп 56,0 30,0 1,68
Запорная арматура с фитингами шт 14,0 200,0 2,80
Система фильтрации комп 1,0 4 000,0 4,00
Прокладка газопровода внутреннего комп 1,0 2 000,0 2,00
Монтаж газового котла комп 1,0 25 000,0 25,00
Установка радиаторов шт 12,0 1 800,0 21,60
Монтаж труб отопления мп 220,0 50,0 11,00
XI. Фасадные работы
Облицовка стен фасада кирпичом м2 205,0 580,0 118,90
Облицовка цоколя плиткой м2 31,0 200,0 6,20
Устройство отмостки бетонной м2 69,0 150,0 10,35
Облицовка отмостки плиткой м2 69,0 150,0 10,35
Установка бордюров мп 81,0 200,0 16,20
Итого 1 192,47

В пересчете на 1 кв. м. общей площади коттеджа затраты на материалы составляют 6,52 тыс. руб. (без НДС 18%).

Смета по строительству клубного здания в модели на представлена. Затраты на материалы при строительстве клубного здания составляют 5,5 тыс. руб. на 1 кв.м. (без НДС 18%).

Расходы на доставку домокомплекта на объект строительства составляют – 30 тыс. руб. на 1 коттедж, 200 тыс. руб. – на 1 магазин.

Расходы на маркетинг и сбыт приняты как 1% от объема реализации продукции.

8.13.  Постоянные затраты

Для целей инвестиционного планирования уровень оплаты труда принимается в качестве постоянной величины. Помимо уровня оплаты труда в качестве постоянной величины принимаются следующие затраты (табл. 13):

Таблица 13. Постоянные затраты

Наименование затрат Ежеквартальные затраты,

тыс. руб. (без НДС 18%)

Электроэнергия 150
Административные затраты 400
Прочие расходы 200

8.14.  Оценка эффективности проекта

Использование в качестве ставки дисконтирования средневзвешенной стоимости капитала 17% приводит к следующим показателям эффективности инвестиционного проекта в зависимости от сценария (табл.14).

Таблица 14. Оценка эффективности проекта

Показатель Базовый сценарий
NPV, тыс. руб. 231 619
IRR, % 58,9
Простой срок окупаемости, лет 3,2

 

нетBookmark and Share